超级总部基地：未来的财富“高”地（红树西岸）能借多少东风

地段无敌+景观稀缺，一向是豪宅的制胜法宝，红树西岸，两样都占全了。

16年，从2.5-19万/平

要聊红树西岸，就绕不开深超总。深圳湾超级总部基地最初还不是超总，叫“深圳湾填海区”，当时被定位为“深圳未来的城市名片”，以住宅为主要规划。2001年，政府拿出3块住宅用地拍卖，百仕达花7.8亿拿下第三块，创下全国地王的记录，这块地，是红树西岸。

红树西岸，是带着豪宅基因出生的。

05年时候，红树西岸开盘，均价2.5万/平，是片区最高，也是深圳最高，当时深圳职工月平均工资才2706元，媒体说这是不可能完成的销售任务，最终，红树西岸交了一份满意答卷。

9年后，红树西岸均价涨到6.5万/平，这点涨幅，在南山好像算不上突出。2015-2018年深圳楼市大爆发，红树西岸紧随大势，均价翻了一倍。此后，又陷入沉寂。2018年底，红树西岸的成交单价还在12-16万之间。

但2019年起，红树西岸开始起飞了，208新政前，均价飙到19万/平左右，因涨幅异常，还被深圳市房地产中介协会点名。

从2005年到2021年，从2.5到19万/平,十六年风雨，红树西岸依旧是深圳湾畔一道亮丽的风景线。

绿色，这片豪宅的基本色调，与周围的苍翠融为一体。阳台很长，气势不凡。但在这个豪宅区开盘的时候，不少人认为其周围太冷清了，生活似乎不那么方便。但豪宅人家，似乎并不在乎周围的配套。

和前些年相比，深圳红树西岸周围已经热闹很多了，尤其是红树西岸东部，深圳湾超级总部基地正在火热建设中，将来，这处现在还有些荒凉的区域，在数年之后，或许就会成为深圳市天际线最壮观的城区，高颜值城区。

深圳湾超级总部基地发力

2013年，政府公布了《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》，取消了区域内所有的住宅用地，全部转向商务开发。规划正文写着：深圳超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。规划秉持“深圳湾云城市”这一核心理念，打造基于智慧城市和立体城市，虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范，完型深圳湾，构建世界级滨海城市天际线。

可见，政府对深超总期待之高。

2020年6月，超总十字中央绿轴开工，2020年11月，深湾会云中心项目封顶，超级总部基地建设进度加快。深超总的总用地面积1.17平方公里，规划总开发建筑面积约520万平方米，就业人口约30万，片区固定资产总投资预计约3000亿，现有恒大、万科、中兴、神州数码等国际知名企业入驻，片区企业总部正逐渐成型。深圳湾超级总部基地有3大亮点规划，第一，滨海大道下沉。深圳湾公园和超总在地平线上打通了，你可以从小区花园散步到深圳湾的石滩。

第二，十字中央绿轴设计。近28万平的公园，补齐了华侨城片区缺失的公共休闲配套。

第三，“六轨六站”交通枢纽。2号线、9号线、11号线，规划的29号线、深莞城际高铁、穗莞深城际线，深超总可以通过地铁线路快速到达深圳的各个片区，还可以通过城际线快速实现与广州、东莞等城市的联动

作为深圳走向全球城市的核心地区的深圳湾超级总部和后海金融总部，在世界性金融企业的引进上同样可圈可点，恒大、招商、万科、华润、百度、阿里、腾讯、中建钢构、中铁南方、大成基金、中山证券、喜之郎等企业已经宣布入驻。

以高新科技园、深圳湾总部、后海金融为核心的深圳湾已然具备了类似旧金山湾区的硅谷气质，这无疑将为粤港澳大湾区的进阶提供得天独厚的条件和资本，事实上也将为深圳在粤港澳大湾区中流砥柱占位赋权。

就深圳湾超总本身而言，近三十年来，深圳的都市发展是从东向西（罗湖-福田—南山）。目前从深圳湾往北延伸，正在形成一条汇聚区域创新功能的轴带，从超总基地、后海、高新园，再往北是留仙洞总部基地、光明新区、松山湖、增城，一直到广州，这条轴线里有很多国家级的高科技创新基地。深圳湾超级总部基地在其中既像起点，又像终点，它将与深圳后海金融总部相连接，未来大湾区的核心之核心也许就在这两片地方。深圳财富“高”地

在官方资料中，深圳湾超总被定位为“城市在全球经济产业链条中地位的典型代表，是未来深圳发展成为城市的一个功能。”

它的发展目标是依托区位，发挥超级经济功能，打造超级城市形象，使之成为提供体验深圳滨海新生活方式的地区；展现城市社会面貌与建设标准的核心地区；同时将成为应对深圳市文化创新和新经济需求的平台与深圳参与区域和城市间竞合的有效载体。

具体来看，对比后海总部基地，超总基地要求入驻的企业是世界500强，或者有潜力成为世界500强。片区功能导向是以各行业门类的产业链最顶端的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。从目前已出让地块来看，万科、恒大、招行、中信等企业总部将聚集在这里，足以让人们对这一区域的财富效应产生想象。

另一方面，从建筑高度来看，这里也是深圳的财富“高”点。根据中规院深圳分院公布的资料，区域内建筑高度整体呈现西高东低、南高北低圈层式跌落的空间形态。在满足航空限高要求的前提下，最高的建筑高度是500米，其次两座高层建筑限高为460米和400米，从位置上看，恒大总部很可能是深圳湾超总最高楼。

那深超总给红树西岸带来了什么？

一是地段价值飞越。超总就业+轨道枢纽+中央绿轴公园的组合，势必将这一区域打造成深圳的财富高地，且红树西岸与深超总只隔了一条路。

二是原有景观的保留。红树湾与深圳湾在海景C位的规划是完全相反的，深圳湾的C位给了住宅，红树湾的给了写字楼。超总一旦完工，原先红树湾内所有小区的景观将被遮挡，但红树西岸例外。

原有的景观优势更为稀缺，且配套全面升级，你说它涨不涨？

2020年3月份的时候，红树西岸一套173平的总价在2300万左右，11月底的时候，挂盘已经在3050万了，半年涨幅高达32%！2020年12月初，一套196平的户型成交价在3900万左右，加上税费，成交单价破20万。2021年1月份，市场上还流传着一套亿级成交的消息，红树西岸的价值得到二手房市场的验证。

深超总一发力，势头有点猛呀！然世间万物利弊相生，豪宅讲究圈层，深超总建成，这一片区域鱼龙混杂，红树西岸的纯粹恐将成过去式。

红树西岸的口碑两极化非常鲜明。喜欢的人，对它的景观、品质、园林、物业管理赞不绝口。讨厌的人，因为它的户型、噪音、配套而选择搬离。

景观

红树西岸的一切设计，都是为景观服务的，小区西向看沙河高尔夫，南向看深圳湾海景，西南向看后海总部基地，大部分户型客厅带超大阳台，高楼层视野爽爆！

永久无遮挡的视野+多面多层次的景观，红树西岸的景观优势，与深圳湾壹号相比也不遑多让！

配套

早期富人喜欢低调的居住环境，2005年开发的红树西岸，周边配套至今不算完善。虽然未来深圳湾超总会改善该片区商业配套，但还需要很长一段时间。此外，红树西岸的学位也不尽如人意。

户型

如果单从景观层面来看户型，那红树西岸没什么可指摘的地方。但红树西岸户型实用率一般，大部分户型不带保姆间，有业主转而换到更适合住家的中信红树湾。而且，红树西岸港式风格的电梯设计得非常憋屈，带一个婴儿车差不多就把电梯挤满了。

噪音

红树西岸住家最痛之处，还在于噪音。2栋紧邻滨海大道，源源不绝的车流，高低频的噪音，吵得人脑子都嗡嗡的，在家客厅得紧闭门窗。滨海大道下沉对小区外部噪音有所改善，但该规划18年就已经开工，还不知何时能落成，而且你细观它的规划图，地下隧道的出入口与2栋相隔不远，南向噪音问题没有根治。

以上总总，便是红树西岸口碑两级化的根源了。

红树西岸这个盘，曾经也是深圳首屈一指的网红盘。如果说深圳湾壹号是现在深圳豪宅的标杆。那么红树西岸就是2002年左右，深圳楼市绝对的NO1。那一年，操盘手罗雷带着深圳楼盘去海南三亚搞了一场“选秀”，红树西岸一举名动江湖，北京上海的客户全来啦。真心大赞：原来地产还可以这么玩！

快二十年过去了。百仕达红树西岸到底还能不能算是深圳豪宅的绝对标杆呢？我的感觉是：这个楼盘的价值还没爆发出来！

关于红树西岸在深圳豪宅的排位，有人说它在第一梯队，比深圳湾壹号、悦府差一点儿，也有人说它连中信红树湾都比不过，你怎么看呢？

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