激战城央！16盘神仙打架，冷热已现？

今年购买上海中心豪宅的最好机会，就在五批次。

核心地段的热盘怎么选？房评君将从项目所处环线、项目总价段、项目特点、楼盘热度4个维度为大家一一梳理。

01

所处环线

中心之争，9盘位居内环内！

本次市中心16个楼盘中，内环内9盘，内中环6个，中外环1个。没有想到，竞争最激烈的竟然是寸土寸金的内环内，从另一个角度说，今年购买内环内的最佳机会就是这次。

杨浦区的保利天汇和仁恒海上源是第5批次新房中首发的2个项目，认购最早，10月23日开启认购，都位于内环内，地段稀缺。（保利天汇认购地点为：杨浦区辽源西路169弄；仁恒海上源认购地点为：杨浦区昆明路1299、1399弄。）

保利天汇一期售价为10.99万元/㎡，二期审批价依然保持不变。属于北外滩板块，建面约98-138㎡，308套，入围比为2.5。

98㎡三房占比约80%，138㎡四房占比约20%。

仁恒海上源位于杨浦内环内，是仁恒自己的项目，非合作项目。属于仁恒第6代国际社区，距离12号线江浦公园站仅450米左右，18号线江浦公园正在施工中，未来是双地铁交汇，出行便利。同时，周边以老小区为主，距离大型购物中心也有一定距离。总的来说，还是很不错的一个项目。80-271㎡，299套，11.5万元/㎡，入围比2.5。

本次开盘以大户型为主，80㎡小户型较少，仅南向第一排的14号楼有80㎡。

△仁恒海上源效果图

△仁恒海上源平面图

02

户型面积

最小77㎡，800万有机会入顶流！

中产阶级进阶到豪宅社区，小面积户型是非常好的选择，好地段、好品质、好邻居，都是稀缺资源。这批次中心豪宅中，供应量大是一方面，更让买房人欣喜的是多个项目有小面积。

九庐、苏河望、招商外滩玺、中企云萃江湾、仁恒海上源有80多㎡-96㎡的房子，总价1000万左右，都是豪宅里热销的总价段，需要注意的是九庐的88㎡为1室，仅40套，再大就是156㎡2房及更大面积了。购房者不仅仅比拼资金，更多的是比拼积分和运气。

本次推出的项目中，纯大户型的豪宅也不少，定位终极改善的有：碧云尊邸，164-564㎡的高层和联排；绿地海珀外滩，184-426㎡江景豪宅；安康苑，151-218㎡静安大宅；新湖明珠城（三期），136-320㎡河景豪宅；中粮瑞虹海景壹号，135-225㎡品质豪宅。

碧云尊邸处于传统富人区、国际社区，去年4月开盘时，认筹率318.1%，开盘即售罄，本次开盘套数不多，小高层+联排仅173套，虽然总价1900万左右起，绝不缺购买力，热度非常高。

△碧云尊邸平面图

△碧云尊邸小高层效果图

△碧云尊邸联排别墅效果图

绿地海珀外滩，作为绿地外滩中心的高端住宅部分，占据了百年外滩、陆家嘴、董家渡黄金三角区位，是外滩金融聚集带内唯一顶级住宅作品。本次共145套，均价14.25万元/㎡，建面约184-426㎡的大平层，总价预计2700-6100万左右。之前已开过2次盘，这次是收官之作。

△绿地海珀外滩效果图

中粮瑞虹海景壹号，是虹口区著名旧改项目瑞虹新城的9期，本次开盘建面约为135-225㎡，均价与前期开盘一样11.5万元/㎡。瑞虹新城是豪宅的代名词，在虹口是明星一样的存在。今年9月，大型商业中心太阳宫开业了，更加繁华热闹。

△瑞虹新城太阳宫实景图

△中粮瑞虹海景壹号效果图

03

楼盘售价

明显倒挂，这些高人气红包盘！

前滩的东方惠雅、晶鸿名邸政府审批价为10.2万元/㎡，前滩之前二手房挂牌价高达20万元/㎡，虽然现在二手房市场遇冷，但该区域的二手房价格也远高于10.2万元/㎡，因此这2个项目很有吸引力。

网传最新情况：晶鸿名邸和东方惠雅，合计推出586套房源，晶鸿名邸202套，东方惠雅384套，均价10.2万/㎡！

认购时间：2021年10月25日上午9点到2021年10月31日上午12点

认购地点：上海市浦东新区泳耀路511弄6号（泳耀路与济阳路交汇处西约50米），晶鸿名邸5楼，东方惠雅7楼。

认购金：东方惠雅认购金180万+452万资金冻结；晶鸿名邸认购金242万+605万资金冻结。

碧云尊邸周边的二手房，如金桥爱建国均价为11.6-12.2万元/㎡，与本批次碧云尊邸审批价11.2万元/㎡存在价差，但对碧云尊邸来说，区位和产品的极度稀缺才是抢手的根本，该项目是碧云国际社区唯一可售的新房且含别墅的楼盘。

04

人气热度

分化显现，有些盘或不会触发积分！

上海四批次有6个市中心项目上市，除了两大顶流翠湖天地和云锦东方，其余几个项目目前都未爆出触发计分的消息，可见楼市分化已经非常明显。

五批次有16个市中心楼盘扎堆上市，人气从一开始也已经有所透露，房评君根据相应情况进行了统计：

准满分盘：东方惠雅、晶鸿名邸

高分第一档：九庐、碧云尊邸、中粮瑞虹海景壹号（网传10月27日-11月1日认购）、仁恒海上源、鑫耀中城

高分第二档：招商外滩玺（网传10月27日-11月1日认购）、保利天汇、中企云萃江湾、绿地海珀外滩

中分档：苏河望、新湖上海青蓝（二期）、新湖明珠城（三期）

低分档：安康苑、益民小区

安康苑属于旧改项目，位置不错，但是周边以老社区为主，没有大的豪宅氛围，3幢150米超高层住宅，本次首开3号楼，面积偏大151-218㎡，估计热度不会特别高，低分客户可以尝试。

△安康苑效果图

△益民小区二期效果图

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