“名校”加持，陕西西咸新区“能金”板块能否迎来大卖？

石青玲丨发自西安

几个项目的热销让陕西省西咸新区能源金融贸易区（以下简称“能源金贸区”）的楼市掀起了一丝涟漪。

8月3日，位于能源金贸区板块的沣业·琅樾府开盘，整盘备案均价为20508元/平方米，虽然价格较高且位于西咸新区，但根据项目发布的海报，开盘当日项目整体去化率为91%。

这样的去化率甚至超过了主城不少项目。据克而瑞陕西统计，7月份，西安主城开盘去化率90%以上的项目只有两个，一个是位于浐灞国际港的绿城紫棠苑，开盘当日去化率94%；另外一个是位于曲江新区的金茂璞逸曲江，开盘当日去化率93%。整体来看，7月推盘量出现回落，供应量减少，竞争减弱，加上热点项目开盘影响带动下，去化率有所提升，但仍处于不足40%的低位水平。

在西安楼市“一房难求”的那几年，作为外围区域的西咸新区也风光无限，然而“一纸限购令”将外地购房客群拦在了门外，西咸楼市也急转直下，步入冰封。如今，在主城市场热度不足的情况下，沣业·琅樾府缘何能取得佳绩？

“名校”效应

上一次，能源金贸区板块的“高光时刻”是距沣业·琅樾府不远的永晖·文檀府。

6月9日，首开推出了四栋270套房源，整盘备案均价19450元/平方米，最终成交256套，去化95％，揽金4.8亿元。

“这两个项目最大的卖点就是铁一中金湾小学、金湾中学。”数位接受采访的业内人士都如是表示。某项目负责人坦言，当时拿这块地就是看好这两个学校，客户也都是因为这两个学校才来购买。

从地理位置上看，这两个项目距离铁中金湾小学、金湾中学都在1000米之内，而在2023年9月，铁一中金湾中学已经开学；今年9月，铁一中金湾小学也即将开学。不过，除了学校之外，项目周边的配套也较为成熟。

作为西咸新区目前发展最成熟的片区，能源金贸区毗邻西咸新区管委会，起点甚高。作为创新城市发展方式规划示范区，能源金贸区邀请刘太格先生领衔编制总体规划、张锦秋院士等担纲园区建设顾问，美国SOM领衔编制城市设计。

产业方面，截至目前，片区已入驻几十家世界级及国内500强企业，如美国霍尼韦尔区域总部等总部类企业项目30个。截至目前，已有包括建行、中行、农行、平安等53家金融和服务机构入驻金湾科创区一期。

城建上的兑现度也比较高。交通建设上，地铁16号线、绕城高速、大轴线等已经通行；教育上，铁一中、铁一小、西工大附小和高新系学校等，已先后建成投用；生态资源上，金湾文化公园、金湾公园、沣渭景观区等建成开放。

相较之下，其他板块则还处于兑现中，“能源金贸区因为铁一中，价格拉升到了17000元/平方米~18000元/平方米，但周边其他板块的市场还是冷的，均价基本都跌回12000元/平方米~13000元/平方米了。”对于西咸新区楼市的整体情况，一位不愿具名的智库分析人士对中房君说道。

即便是在能源金贸区板块，市场也在不断调整，“最近的来访量比上个月下降了30%~40%。”上述项目负责人对中房君说道。

再迎新规划

虽然市场依旧在筑底，但根据西安市发布的2024年住房发展年度计划通告显示，2024年，西咸新区将供应15412套房源，供应量居首位，包含时光云启、沣业·阅湾、金湾·上河琚、中铁轨交·秦风雅颂、白桦林天元、沣东时光序、中铁建·西派澜庭等纯新盘。

在西咸新区管委会总规划师梁东看来，产业和人口依然是决定土地市场未来的核心动力，配套和环境则是影响土地价值的重要因素，而这正是西咸新区最突出的核心竞争力。

据统计，目前西咸新区常住人口160万、每年平均增长约10万人；而在经济上，2023年西咸新区GDP增长7.9%、位列西安全市开发区第二。其中，规上工业增加值增长34.7%，工业投资增长35.3%，社会消费品零售总额增长12.4%，全年引进省际内资1108亿元，四项指标均位列全市开发区第一。2024年第一季度西咸新区（新区直管区）GDP增长9%，增速位列全市开发区第一。

与此同时，西咸新区也迎来了重大利好。近日，西安市自然资源局和规划局发布了《西咸新区详细规划管控一张图公示（公示期30天）》，针对西咸新区规划范围、管控规划面积、用地布局、发展主线以及核心功能，都进行了细致公示。

根据规划，西咸新区核心功能为国家创新城市发展方式试验区、西安—咸阳一体化发展纽带、秦创原创新驱动平台总窗口、西安国家中心城市副中心、西安都市圈极核区、西安综合性国家科学中心与科技创新中心建设核心承载区。

对于这份规划，上述不具名人士说道：“这只是西咸新区国土空间规划定下来之后，出台的更具体的详细规划。规划再好，还得一步一步往出干，但是目前的环境下，短期内兑现是很困难的。”

谈及对房地产市场的影响，他指出，现在发展的逻辑已经跟过去不一样了，过去靠规划引导市场预期，现在规划引导的效果已经很弱了。

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