深圳楼市：500万，关内小房PK关外大房，刚需怎么选？

提问：老师您好！我们在景田片区有一套房子（06年买的二手楼梯房，80来平，在夫妻两人名下，带初中学位），目前可以筹措到500万资金，家庭年收入80～90万，两人均已过40岁，深户，上班在福保；只有一个女儿，今年秋季上初一。现打算另外购买一套房子，兼顾投资加自住。最近，看了龙岗新生片区的君胜熙珑山和今日香沙御景园，120多平的（现有的房子，又是二手房，新房就想大一点）。但是，小孩上高中之前，应该基本是空置，不会住过去；今后住过去，等5年后地铁通了上班单趟估计要1.5小时，也担心后期不好出手，因此犹豫不决。请老师分析下，这里是否有价值。若不适宜，麻烦给一些建议楼盘，谢谢！另外，您觉得我们这种情况，是适合在关内投资小户，还是在关外买大一点的房子？如果投资关内小户，哪里比较合适？期盼得到您理性而专业的回复！再此感谢！

回答：你好，感谢赞赏！

新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。在郊区房产里，尽量选择区域中心的房子，带有更全面的交通、教育、商业和生活配套，你的护城河更高，也是郊区房产的置换链顶端。楼市其实被自媒体妖魔化，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。

问：大师，早上好！目前东莞生活工作，计划3年后去深圳生活，两个小孩，大的3年后读初一。现有资金500万(深圳首付需要5成)有两种选择:1只能买一套宝中的海纳公馆二期小四房。2.同时买两套一套光明玖龙台小4房和龙岗大运都会中央投资一套2房。不用考虑上班因素。从自住和投资角度，您觉得哪种选择更好？或您可否建议更好购房方案？谢谢！

答：你的购房思路被局限了，500w资金，实际你的现金流情况也应该不错，五成首付买到的总资产太少，海纳不算是个上上选，九龙台和颐安都会就更长周期了，也不能满足你小孩的教育诉求，你的购房方案需要花时间进行多次沟通和详细制定。

问：十三老师，你好，请教两个问题:1.本人深户，父母55岁，可以随迁户口到深圳吗2.父母在老家有一套纯公积金贷款的房子，户口迁至深圳可以三成首付买房吗

答：1，可以随迁，但需要你入深户满八年2，公积金贷款不上征信，可以三成买房

问：十三老师好！家庭年收入65万，一家三口现有资金300，欠款730，1、润恒尚园130平米，自住，女儿名下（刚满18岁，读大学、我们担保贷款390万）二、光明玖龙台，103平米我名下，未交房，交房后有一点租金收入，现欠款340万。三、罗湖军产房50平米租金5000.四、玮鹏花园105平米，红本，老公名下，市值1100左右，没有贷款记录，月租金9000。想请教十三老师，玮鹏花园未来走势怎样？怎样优化物业？我的想法一、是卖掉玮鹏分裂2套，用老公的名额买光明金融街和用父亲的名字买沙井海岸城用来投资，投资选多大的面积和户型性价比高.二、先卖掉玮鹏的，等待前海的电健和龙光地产的限价楼.三、继续持着玮鹏，听说深圳外国语有可能划入四、请教十三老师怎样优化我的物业比较妥当.我们48岁，上班不受居住点限制，现以投资为主。目前月供4万了，已经有压力了。

答：你好，感谢赞赏！市区房产维稳，郊区房产博暴击这几套房里最应该出手的是罗湖军产房。时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。所以华强北的衰落不可逆。但是玮鹏花园有学位优势，短期内能维持溢价，可以考虑抵押融资，继续加仓。金融街和海岸城都值得买。

问：你好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法谢谢。

答：这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

问：香山美墅云邸，15年，189平2300万。新天鹅堡3期，新房，123平1650万。老师，你觉得买哪个呢？主要考虑这两个盘应该是2000万深圳居住环境最好的，哪个升职潜力高些呢？或者其他地方，居住环境好的又有升职潜力的是哪里？谢谢

答：你好，感谢大额赞赏！香山美墅和新天鹅堡都是oldmoney钟爱的板块。这2个盘同样面临的问题地段老化，缺乏增长潜力。如果是自住角度看，1000-2000万的总价，香蜜湖和深圳湾的产品自住更舒服。如果是总价4000万以上，华侨城是更好的选择。圈层更纯粹。

问：老师好！想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

答：华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

问：hi！十三大大，南山的400万左右的房子，好来居和栖游家园，怎么样？复式小房的可动空间比较大

问：老师你好！我已卖了亲戚名下的一套房，余下120万，自己名下横岗有141平的自住，博罗有三块地皮，现想卖一块建两块出租屋，但要做贷款100万左右。又想在深圳用亲戚名额买房，但又担心深圳房价上涨有限。如果买房可行，又应该买何处？请老板指点。

答：你好，感谢大额赞赏！建议抵押或者直接出手横岗自住房。横岗发展不如西部。先入手一套热门板块楼盘，南山宝安是重点推荐的区域。可以说说你的首付预算和房票情况再做具体推荐。贷款100万很简单，并发2-3笔信用贷就好了。

问：南山共房价年后上涨这么多，正常吗，会不会回落或大跌？想入手红花雅筑或南山豪庭小2房，价格已破8，风险几何，未来能否跑赢大盘？北向的房子有何弊端，能否克服，离地铁口步行1公里以内算地铁房吗，12号线南头古城站对房价影响如何？资金有限，如何处理投资与自住的关系，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什么问题？第一次向老师提问，有点多，谢谢

答：任何时候，商品的价格是由供需决定的。深圳商品房官方数据大约190万套，北京700万左右，上海700万左右。而这三个城市，人口都在2000万左右，小的出入忽略不计。还有就是深圳的青年人口是三个城市中占比最高的，意味着这里的刚需是最多的。旺盛的需求，少量的供给。深圳的房价不会停下。什么是典型的投机思维？“昨天”的深圳和现在深圳就是最好的例子。一年前你告诉他，如果真的是刚需，抓紧在深圳配置一套自住房。他告诉你，这不行啊，现在打压房地产，房价还要跌，我要去买空气币，有某某和某某的朋友已经赚了几百万。现在市场热了，他又抱怨，这些房东真是坏，今天说好的价格，明天就跳价。我不买了，等着吧，他的房子肯定卖不出去。他的意思很简单，不是不想买房，而是想买在大涨前夜。房地产是一个周期很长的东西，不是能拿一年甚至不能拿两三年作为投资预期，经常是涨个50%或更多，然后几年不涨，这很正常。深圳自从16年开始调整后，已经几年没有太大变化了，我要劝你17年赶紧买吧，这是真坏，但是过后的3-4年，这是个不确定区间，很难有人预测政策调整到什么程度，这个时候，其实就可以布局了。手里资产越多的人，越不会赌气，也不会有“买在大涨前夜”这种做梦的想法。红花雅筑47平两房，54平两房，66平可以做四房，71平三房，四个户型地铁口不近，周围环境一般，学位一般，独栋大楼。不推荐，还不如阳光里花园，周围环境更好，租金更高，45平套内45平，南山地铁口，小学还是南外滨海实验。这2个盘对比，优先南山豪庭。如果不是专业投资者，不建议用亲人代持票，风险比较大。控制风险的第一步是识人，虽然我们有一系列抵押和代持合同约束，但都只是防君子，无法防小人。

问：老师您好！目前情况：坪山招商花园房子刚卖，现金380万在手，预算在福田区买500万内的小三房，年收入15W左右，有贷款记录，老家有一套月供2300，已挂盘，卖掉到手会有65万左右成交需要时间，2个小孩大的在坪山实验上4年级，小的一岁半，希望在福田华联大厦近一点投资自住加学位，看过华强北、华强南、八卦岭，看老师文章多数推荐保税区，或者付300万5成首付，留60万供房，重点以学位和自住投资为主，自住条件差一点都行。持有至少会有5年以上，可能持有12年也有可能（初中学位），华强北（荔园+红岭）双11后涨幅20%且无房，华强南多数为老破旧博拆迁（南园+上步）八卦岭户型不理想，请老师给些建议，谢谢！

答：大涨之后无洼地总价500内还能买的板块也只有保税区了如果能接受投住分离，其实沙井的海岸城是个不错的选择。

问：十三老师好。已经是深户，二手房看得很累。在深圳有机会去看那些限价新房吗？是不是都要和杭州一样摇号？难度大吗？

答：在深圳值得买的新房都要抢破头，不值得买的，食之无味，弃之不可惜，坑多肉少。今年找我们买房的客户，平均成交周期两天，不用看遍万千，而且都赚到钱了，当然有大势，也因为我们每天在一线，更清楚什么产品更迎合市场，什么价格更值得入手。诸如年初的玖龙台四房520现在650+，10月份的西城上筑75平三房590现在800+.andsoon

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