保利天汇6.2-7万/㎡开盘，会倒逼天河壹品，降价吗？

国庆期间，你们外出旅游，玩得有多嗨皮，广州红盘竞争就有多激烈！

据二娃统计，在国庆假期前后，广州有数个“鸽子精”项目，都逐一开了盘。

以下便是我统计到的一些数据，供大家参考：

◆中海观云府，9月27日开盘，去化超7成，整体均价为6.4-7.6万/㎡。

◆万科金域曦府，9月19日-10月1日，共开盘两次，截至目前卖了1000套+，整体均价5.2-5.8万/㎡。

◆卓越招商臻珑府，9月30日开盘，推出295套房源，当晚去化约5成，单价为4.59万/㎡（78㎡/89㎡，一口价，带装修），和4.79万/㎡（115㎡一口价，带装修）。

◆保利翔龙天汇，9月30日开盘，推出372套房源，当天去化约5成，所有户型全部一口价4.69万/㎡，带装修。

◆融创翔龙广府壹号，10月1日加推6号楼，据说北向简装4.35万/㎡，精装需加3000元/㎡的装修费，当天成交了30多套。

◆保利天汇5期，10月7日开盘，推出272套房源，当天去化约9成，整体价格为6.2-7万/㎡。

◆保利天汇5期线上开盘截图

此外，在国庆7天假期中，珠江花城、天河壹品全部都开始认筹、冻资了，保利罗兰国际4期也开始认筹了，庙头星航也开放了样板房，中海观澔府也开放了营销中心。

被迫选择一直躺平的“佳兆业壹号”都站起来了，准备推出322㎡的天际复式。

而一直捂着不卖的富颐华庭，好像也熬不住了，目前在卖从“人才客”那里清退出来的房源，单价4.8万/㎡左右，要求全款。

10月1日，富颐华庭还开放了140㎡的样板房，不过，不认筹（100万）不给看。

◆10月1日，10点40分，富颐华庭现场人气图

那么，大家在看完上面的这些开盘数据后，有没有得到什么启发呢？

啥？没有啊！行吧，那你来听听我得到的一些启发如何？

话不多说，二娃先抛出几个结论，这也是我对今年广州楼市的4个预判：

预判一：广州二手房，第二批，第三批指导价大概率是不会出了！

预判二：广州第三次拍地的条件，可能会放松一些！

预判三：一场降价带来的蝴蝶效应，要来了！黄埔目前价格还没有触底，今年剩下的3个月，应该还有楼盘会降价！

预判四：天汇开盘，仅售6.2-7万/㎡，很可能会倒逼天河壹品降价出售！

以下，是我给出的理由！

1

第一个问题：为什么我会判断，广州二手房指导价，第二批，第三批名单，大概率不会出了呢？

说到这一点吧，我们需要先来看看原文件上，是怎么说的！

大家注意看红框内的字眼：“下一步，将继续加强对二手住房市场运行的检测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域的交易参考价格”。

注意一个关键词“结合市场运行情况适时发布”。

意思就是说，如果这一次调控起到了明显的作用，广州二手房也迅速降温了，那么，接下来很有可能就不会再继续发布了第二批，第三批指导价名单了。

那现在，广州二手房市场到底降温了没有呢？

答案是Yes！

根据广州市房地产中介协会数据显示，广州二手房指导价出台后，整个市场都进入了“冰雪”时代，全市11个区，无一幸免，成交量全部扑街。

所以啊，这种情况下，第二批，第三批指导价咋可能再发布嘛！

2

第二个问题：为啥我会说，广州第三次拍地的条件，可能会放松一些？

然后呢，正式开拍48宗地块，有25宗流拍，流拍率去到52%！真是最冷门的一次了。

那么，这次拍地为啥这么冷清？

一方面，在于开发商集体对后市不看好，不敢贸然拿地。

另一方面，在于第二次集中拍地的各种条件太严苛了，很多房企想拿都不敢拿。

但是，9月28日，隔壁深圳集中拍地，结果却非常喜人。22宗地块，成交了21宗，仅一宗流拍，且多宗地块高溢价成交。

这让广州情何以堪？

要知道，广州和深圳虽然是亲兄弟，但却一直保持着竞争关系。所以，二娃觉得，不出意外的话，广州第三次拍地的竞拍条件，可能会适当放松一点。比如，取消限制“50%购买人群必须是首套房买家”这种条件。这样，才好把上一轮输掉的卖地金额，给赢回来！

况且，第二次拍地一直舍不得拿出来卖的天河地块，第三次拍地，一下子拿出来了4块。我相信ZF也不愿意贱卖天河地块吧？

3

第三个问题：为什么我会说，降价蝴蝶效应要来了？黄埔目前价格还没有触底，今年剩下的3个月，还会有楼盘降价呢？

其核心论点就是：如果富颐华庭以4.8万/㎡的价格正式开卖，且不要求买家一次性付款的话，其对老黄埔板块价格体系的破坏力，将十分惊人。

你想下，如果富颐都卖4.8万/㎡了，庙头的星航、臻珑府卖4.8万/㎡还有人要吗？这犹如天上掉下来一坨巨石，把门给堵死了呀。

而黄陂板块的融创广府壹号呢，从以前5万多的价格，降价到现在的4万多点，即便是北向，毛坯交付，其对板块其他楼盘的撞击也是巨大的呀。

当然，这对买家来说并不是一件坏事，反而是好事。

◆粉丝爆料截图

因为，融创广府壹号都卖4.2万/㎡了，科学城其他楼盘也就根本涨不了价了，甚至被迫降价卖。

尤其是当你拿来和其他楼盘对比的时候，你会发现，很多楼盘单看价格很香，但现在，一下子就不香了。

比如，星樾山畔4万/㎡、中央城3.6万/㎡、时代天韵3.77万/㎡，长岭居新盘3.5万/㎡，你们觉得现在还香吗？

不出意外，接下来黄埔还有蛮多楼盘价格会回调的。毕竟之前步子迈太大，扯到蛋了。

4

第四个问题：天汇开盘，售价6.2-7万/㎡，为啥会倒逼天河壹品降价出售？

还能为什么，天河壹品一开始价格太虚高了呗！

说真的，天河壹品就是推货节奏刚好赶上市场最好的时候，也是房价涨得最快的那一波，所以房价蹭蹭就上去了。

目前来看，其实是有点虚高的。

尤其是在保利天汇5期开盘价面前，我觉得天河壹品价格回调的可能很大，不然，我估计二期有点难卖了。因为在我看来，天汇并不比天河壹品差，如果天河壹品比天汇贵这么多，我头都不回就去买天汇了！

最后，附上几张天河壹品上一期的备案价格表（上次开盘价，是在这个备案价基础上降价了6%）感受下它比保利天汇5期贵多少。

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