新定位艺术与文化高地┃20年变迁史，从“填海区”到“深超总”

深超总有着诸多“深圳之最”

20年后新+准定位：艺术与文化高地

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上集：这些总部都来深超总了！全球巅峰作品×全球建筑博览大会

续集：妥了！新定位艺术与文化高地┃20年变迁史，从“填海区”到“深超总”

深圳湾超级总部基地

20年变迁史

深圳湾超级总部基地，在老深圳人心里，还有一个亲切的名字——红树湾。它与香港隔海相望，南接深圳湾滨海带，北倚华侨城内湖湿地，西邻沙河高尔夫球场，自然景观得天独厚，城市门户形象非常突出。具体范围为：滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，被高端产业、高端住宅、高端商业、公园海洋高尔夫环绕，规划面积为1.17平方公里，总建筑面积约520万平方米，规划就业人口为18万-22万人。

孟建民：

超总的规划原则是“站在未来，思考现在”

深圳湾片区“超级总部方案”的定位，自2007年起已历十年。从2007年到现在，每个阶段的规划设计都是一次重新定位、升级迭代的过程。我们希望将超总打造为全国乃至国际上的一个示范区，希望给深圳市民的城市生活、工作带来一些更新的体验。

有意思的是，20年后的今天终于提出：打造文化与艺术高地，这定位，妥了！

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从“填海区”到“超级总部基地”

·|深超总的20年变迁史|·

大概在1990年代，深圳就完成了这片填海区的填海工程，希望将其建成“21世纪蓝色滨海风景线”，当时叫“深圳湾华侨城南部填海区”（在2001年政府曾经高调征集区域名称，“红树湾”得名最高。但后来中信红树湾抢了这个名号，就没人再叫了）。定位很高：“深圳未来的城市名片”。

从1990年完成填海工程，到2013年确定规划，再到2018年优化，“深超总”走过了滨海城市区、滨海文化商务中心区、“超级总部基地”等规划过程，最终被定位为打造全球城市规划设计的“巅峰之作”。

深圳市规划局从2001年开始委托中国城市规划设计研究院深圳分院设计《华侨城南填海区详细蓝图》，其中“华侨城南填海区”指的就是这片区域。

2007年，深圳市政府明确提出“深圳湾超级总部基地”概念。

2018年5月初，深超总城市设计优化国际工作坊举行。孟建民、严迅奇任工作坊主持，孙一民、朱荣远、VicenteGuallart、OleBouman、张宇星、石克全、张晓辉、钟兵、王晓东、黄伟文、单樑等11位中外专家出席，围绕“建筑风貌与空间形象”“区域交通系统”“地下空间的系统性研究”“立体慢行系统与城市街道、界面设计”四个议题，展开了一场统领性的头脑风暴。

△2018年超级总部基地规划总平面图©龚志渊

据中国城市规划设计研究院深圳分院记载，这片区域是深圳“塘朗山-华侨城-深圳湾城市功能空间轴的核心城市功能区段之一”，从问世至今，其身份从原有单一的“滨海城市住区”到复合的“滨海文化商务中心”，再到“超级总部基地”，经历了两次变化。

△深超总概念方案图

直到2011年，规土委与中规院深圳分院经过多次讨论，提出了“超级总部基地”的概念。蓄谋13年,深圳湾超总将成为世界的“超总湾”。

放眼全国甚至全球，同时聚集山、湖、海、湿地红树林主题公园、多条轨道枢纽以及多个世界500强的CBD湾区，也只有深圳湾超总。

很多人都会好奇？为何同为填海造陆形成的地块，在寸土寸金的深圳，后海总部基地、前海中心都早已启动开发，唯独这里一直留白，迟迟不动？

究其历史我们发现：是因为深圳政府对于超总湾抱有更高的期待，所以酝酿的时间更久。

1）最早在2001年，只是将它和华侨城一样定位为“滨海城市社区”。

2）到2003年，开始规划设计深圳湾公园，将这里定位“滨海休闲带”，以市民公共活动空间界定了深圳湾的海岸线。

3）到2007年，又规划了一公共文化设施，包括歌剧院、音乐厅、博物馆等，定位“滨海文化设施综合带”。

4）而到2011年，终于首次提出了“超级总部基地”的概念。这里的定位提高到了深圳“天花板”的高度，也就是说这里的定位有多高，未来深圳的高度就有多高。

5）最终，经过2013年的世界大师国际工作坊和2014年的一次国际设计竞赛，最终确定了当前的这版规划蓝图。

在深圳市规划和国土资源委员会最新公布的规划文件中，也指出了深圳湾超总“的超级之处”：

1）本片区将汇聚最具实力、最具影响力、在世界经济网络具有核心凝聚力和辐射作用的全球标杆企业。

2）这个片区将是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心；

3）这个片区将是粤港澳大湾区世界级城市群的巅峰之地，是未来超级城市的典范。

4）总规划建筑面积：450~550万㎡，其体量相当于再造一个“陆家嘴”，半个中环，1/4个伦敦金融城。

5）高楼密度力压上海陆家嘴，预计修建600米+、500米+超高层各1座、400米+2座、300米+3座

由此可见，深圳湾超级总部基地依托超级区位优势、超级资源优势，并以开辟湾区全新篇章的超卓之势，拓宽全球湾区版图。

成为可以和洛杉矶比弗利山庄、东京湾、悉尼双水湾等世界级湾区相媲美的——“中国深圳湾”。

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每一块地都是地王

将是未来中国土地zui贵的地方

·|深超总的拍地始末|·

△深超总概念方案图

2001年12月，拿出来了三块住宅用地拍卖——创下了当时的全国地王，这也是区域唯一的住宅用地出让。在这之前，政府举办了深圳湾发展论坛，像王石、林少斌、凌克、陈剑、梁振英这些当时国内最有名的地产大佬都来了。

2001年12月，这片区域的三块住宅用地拍卖出当时全国地王。三块地总占地24万平米，其中有两块为当时的宝安地王——泰华地产拿下，合计14.55亿元，楼面价分别为2833元/平方米和2793元/平方米。后来因为泰华老板罗瑞希骤然离世，这两块地转至中信华南手中，中信开发了总建筑面积高达65万平米的“中信红树湾”项目，2004年发售，当时均价是9200元，最低价格为7000元左右。最终，形成了整个片区的第一批典型豪宅，百仕达红树西岸和中信红树湾。东部集团的瑞河耶纳顺势跟进，但产品品质和市场口碑不如前两个楼盘。

2001年12月6日，百仕达以7.8亿天价拿下红树湾地王，并且在之拍卖前就为“地王”取好了案名——红树西岸！红树西岸从出生的那一刻就注定了其传奇的色彩。8年时间，红树西岸项目以及罗雷个人经常处于舆论争峰的极端，自从地王之后就一直没有消停过。设计全球招标、置业顾问全国选秀、中国最大的工地秀、毕加索原作展、赵无极画展、贾樟柯名人空间计划、8万看楼准入、将米兰和巴黎搬到红树西岸、CASAMIA设计的力量家居展、赞助深港帆船公开赛等一系列举动将红树西岸的影响力劳劳树立在社会大众心目中。红树西岸对产品品质的追求可谓是极致，也因此重新树造了深圳豪宅的标签。

△红树西岸（实景图）

2010年，联泰红树湾是这个区域最后一块、也是迄今唯一一块还未开发的住宅项目。这块地是联泰早年建设滨海大道政府给的返还用地，该公司官网资料显示，项目占地99486.9平方米，容积率仅为0.62，是一块低密度住宅项目。但在2010年，这块地打出了一个轰动深圳地产圈的广告：“细细研磨中”（至今还有不少圈内人还能记得这则广告语）。原因就是这个规划调整。

应该说，从2016年万科瑧湾汇开始，深圳湾红树湾再次迎来契机。万科瑧湾是深超总片区内首栋300米+高楼，也是国内地铁上盖第一高楼。

△万科瑧湾汇（效果图）

随后的两年时间里，这里一口气拍卖了9宗地。中信证券(06030)、招商银行(03968)、天音通信、碳云智能、恒力集团、中国电子、中兴通讯(00763)、神州数码、万科地产(02202)、恒大集团(03333)等等大名鼎鼎的企业相继来了。

这个片区终于有了新的活力，传奇故事第二版正式续写。

2014年01月27日，中信证券股份有限公司与金石泽信投资管理有限公司于去年以挂牌起始价35.49亿元，联合竞得“深圳湾超级总部基地”DU03-02、DU03-03地块，楼面价为13598元/平方米，成为第一家进驻的总部型企业。△中国招商银行全球总部（效果图）

2016年12月26日，招商银行(600036)以59.5亿元总价，竞得挂牌出让的深圳市南山区深圳湾超级总部基地的商业服务用地使用权，土地面积35576平方米。据悉，公司购买该地块土地使用权的目的是建设招商银行全球总部大厦。没错，不是中国，是全球！深圳中国招商银行全球总部的设计方案曝光，更是震撼眼球！△中信金融中心（效果图）

2017年4月，深圳湾超级总部基地土地出让2宗，竞得人分别为恒力（深圳）投资集团有限公司和深圳碳云控股、深圳碳云数字生命科技有限公司。

2017年6月27日经过激烈的竞价，中兴通讯、中国电子、神舟数码三家企业以底价竞得用地：中兴通讯股份有限公司以35.42亿元竞得T208-0049宗地土地使用权，楼面价约为18653元/㎡。中国电子有限公司以26.13亿元竞得T208-0052宗地土地使用权，楼面价约为16331元/㎡。神舟数码集团以36.26亿元竞得T207-0052宗地土地使用权，楼面价约为17602元/㎡。土拍结束后三家代表均表示，拿地之后用做办公用途。△中兴通讯总部（效果图）

2017年12月19日，深圳湾超级总部基地成功挂牌出让了2宗商服用地，其中，T208-0053宗地被万科以31.37亿元竞得，另一地块T208-0054被恒大以55.52亿元竞得，两宗地块均以底价出让，总金额86.89亿元。是深圳超级总部基地出让的第6宗和第7宗地块。

2019年11月27日，OPPO以35.89亿元人民币的底价，拿下深圳湾超级总部基地一宗商业服务用地，该地块占地面积为1.81万平方公尺、建筑面积合计18.5万平方公尺，将用于兴建新办公大楼，未来包括研究院、移动互联网事业部、海外事业部以及多智能终端等业务，预计都将入驻该总部大楼。△OPPO国际总部（效果图）

2020年12月9日，深圳湾超级总部基地两宗商业用地成功出让，总价71.43亿，总建面48.9万㎡。其中，T207-0054宗地，由TCL华星光电技术有限公司以底价8.97亿竟得，宗地准入行业为新型显示器件，主要建设办公产品。另一宗T207-0055宗地，由深圳湾区城市建设发展有限公司以底价62.46亿元竞得，宗地建面高达44万平米，主要用于建设办公、大型高端酒店、城市展厅、国际会议交流中心、高端教育、总部服务中心等功能。

从2001年至今2021年，深圳湾超级总部基地共出让13宗产业用地，3宗住宅用地。

深圳湾超级总部基地土地拍卖记录

深圳湾超级总部基地住宅/公寓

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世界的“超总湾”

全球经济产业链的终极代表

·|深超总的拍地始末|·

回顾深圳的超级总部基地的土拍历史可以看出：

·从土地价值上来看：深圳超级总部基地作为土地价值zui贵的地方，几乎每次拍地都是“亿级手笔”。其周边的房地产势必将以其得天独厚的资源禀赋成为“环深圳湾地区(深圳一侧)未来价值最高的土地。”

·从房地产角度看，在一大批重量级总部企业的集聚下，深圳湾超级总部基地营造的浓厚的优良商务情绪，势必将产生一批“优秀的企业高管、顶级富豪的人物。”

·从产业升级的角度来看，深圳湾超级总部基地云集了深圳最先锋前沿的产涵盖金融、互联网、通讯、生命科学等众多尖端领域，是“全球经济产业链的终极代表。”

据业内人士透露：深圳湾超总2017年前出让的10个地块，均被要求在2021年前全部竣工并投入使用，虽受疫情影响，工程进度都有所放缓，但目前工程进度正在快马加鞭，超总基地的建设热火朝天。

深超总入驻企业分布图

深超总2017年前出让地块

如今，片区首个超高层建筑——深湾汇云中心已实现主体结构封顶；神州数码总部项目主体结构完成42层，天音大厦、碳云大厦主体结构完成8层；招商银行全球总部大厦、中信金融中心，中国电子总部、恒力国际大厦、中兴总部大厦、恒大中心、欧加国际总部、万科总部大厦等8个项目正进行土方开挖和桩基施工；C塔及联泰超总湾国际中心项目正实施基坑支护工程；TCL华星光电项目正进行建筑方案国际招标。

入驻深超总企业建设进度

更震撼的是，根据2020年《财富》

世界500强排行榜等数据显示

深圳湾超总引进的15个总部企业，

有4家是世界500强，有8家是中国500强

意味着未来，至少12个500强超总将齐聚深超总

可以预见：未来几年，将是深超总全面爆发的时代

一个“陆家嘴”，半个中环，1/4个伦敦金融城

世界的“超总湾”值得期待

入驻深超总企业实力

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