北京楼市：小白们买房，这些地段一定得回避

问：五哥老师，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？

答：富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。核心地段1-2栋楼无明显小区环境主打豪华产品设计装修高出一截的售价大户型为主，设计缺乏中式南北通透二手极低流动性常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。对口学校的意义不大：为了学校，可以买入学区老破小低总价；为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠，甘蔗没有两头甜。

会员提问：五哥，朝阳公园周边是否值得入手？

会员提问：五哥您好，我想买入望京学区房一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前看了利泽西里和澳洲康都和大西洋新城，比较喜欢澳洲的环境但一居户型不方正，看中宝星国际的一居户型好，大西洋新城G区的一居不错但价格高，目前区域锁定但方案摇摆不定，有时候想买个一居或小两居孩子上学用，有时候又想一步到位换三居改善居住，家有夫妻两人加三年级小孩，还有一个老人同住，老公互联网从业人员工作在望京，目前年入一百万➕，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位，望五哥指点迷津，谢谢！

答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。我建议可以少量贷款，即使未来收入减少月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，你们可以考虑下

会员提问：【执着的宝宝】【被退回付费第三次】五哥你好~直接进去主题啦，京户二套打算经营贷350-420直接，没有通州票了。纯投资打算买个1改2或者小两居，倾向北京东边。北面空间大也可以。钱有点少，算在血海竞争了，但是不上车怕两条腿跑不动大盘啊~打算先买了出租，2-3年后赚点钱在换大的自住。目前看了朝青，不大喜欢炫特酷特的环境。看了雅成一里觉醒性价比不错，晨光，买不起。不过没有太合适户型。常营看了柏林爱乐，新天地，北辰，保利，丽景园。挂南一些的差不多的房子单价49000-57000不等。求问选哪里理想，如果考虑投资，短期2-3或者中期5年，这样小二还是一改二。哪个好，哪个小区什么价格合适。还有没有其他可以推荐的方向。盼复！！！

答：雅城的房子相对品相较老，经适房小区居住品质较差，出租居多。如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一居做为备选。400内可看的标的并不多，二居最优位置可以偏一点但一定要近地铁，一居就要靠近城区。范围扩大再推荐一些首城国际、柏林爱乐、橙色年代、星河城、万年花城新龙城鸿坤理想城礼域府。

会员提问：五哥你好，新人首问，望解答。目前看房准备上车，自住+保值，首付可出最多700W，首房首贷，想买05年后的次新，100+两居或三居，考虑的板块主要是望京和朝青(奥森北苑那块也实地看了，感觉略远)，个人比较看重物业管理水平，户型朝向其次，学区不做重点考虑。1.能否简单分析下这几个板块的优劣，保值前景？您推荐哪个2.望京目前在看季景沁园(小区内部真心喜欢，不过望京西周边配套不如后面两家)，国风上观，融科橄榄城(小区品质好，户型面积较小，有溢价？)。朝青主要在看天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马嘉园。想请教五哥觉得这几个小区单价多少可以入手？有评价推荐吗3.另最近有思考九龙山，大郊亭，百子湾一带，不知有无合适的小区推荐？

答：望京自住保值都不错的板块可以重点淘下，你看中品质就要接受轻微溢价，橄榄城还不错可以看，还有慧谷阳光、臻园、宝星国际三期都是可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高不推荐了。润枫水尚，珠江罗马嘉园可以看。还有双井的首城国际、华纺易城和四惠的东恒时代二期建议都淘一下，现在的市场活跃起来了，都是一房一价

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