温州房贷利率只有2.8%了！降到多少能刺激市区楼市？

至此，温州最新的房贷利率为：

住宅首套：利率2.8%（首付15%）；

住宅二套：利率3.0%（首付15%）；

公积金首套利率2.85%（首付20%）；

公积金二套利率3.325%（首付30%）。

首套房按揭利率低至2.8%，可以说是历史新低。

而对于存量房贷借款人来说，今年以来LPR下降的0.6个%，叠加各商业银行10月25日即将统一批量调整的存量房贷利率平均约下降0.5%，部分借款人今年房贷利率降幅可能超过1%。

不过，因为房贷定价规则设定是选择浮动利率的，在重新定价日（放款日或者1月1日）按照最新LPR确定新的重定价周期的利率水平，一般为一年一调（11月1日后可自主协商按年、半年、季度调）。因此，存量房贷利率下降还是分步兑现。

例如，温州某存量房贷借款人，重新定价日为每年1月1日，目前房贷利率为4.2%（2024年1月1日的LPR），则其房贷利率下调可分两步：

第一步，10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30BP，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30BP），调整幅度为0.3%（4.2%-3.9%）；

第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，若12月公布的5年期以上LPR仍为3.6%，则该房贷利率调整为3.3%（LPR-30BP）,调整幅度为0.6%（3.9%-3.3%）。

调整完后，2024年该房贷利率累计下降了0.9%，按照100万贷款本金，30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额减少超过18万元，每月月供减少超过500元。

毋庸置疑，存量房贷借款人的还贷成本也明显下降。

但是，这对温州楼市而言有什么影响呢？

房探简析

A

对豪宅客群：

对买得起温州豪宅的客群来说，购入成本打底五六百万，一个月几百块的月供变化，显然不足以改变其购房决策。

B

对刚需首改客群：

刚需首改客群对购房成本敏感性较高。但是，刚需首改住宅供应是市区“库存重灾区”，新交付商品房批量交付，叠加安置房供应高峰，外加投资客要变现。

一方面库存太多，另一方面新增需求后劲不足，这样的供需状况将长期存在，并左右市区整体房价的走势。

除了供需抑制以外，这两年刚需首改房源跌幅最大，跌了百万以上的比比皆是。你想啊，跌了几百万市场都触动不了，何况这月供几百的差距，更加起不了啥作用。

C

降多少会明显起效？

有人说，房贷利率持续降下去，总归会发挥作用。

关于这一点，现成可借鉴的例子是日本。

1990年前后，日本贷款利率一度超7%，而在房产泡沫开始破裂后，日本步入利率下行时代。从1990年到1995年，短短几年，贷款利率从7%以上急剧下滑至2%出头，然后长期徘徊在1%+的利率水平上，存款利率更是降至0%！

即便如此，1990年后的二十多年，日本的房价从急跌转为长期阴跌，丝毫没有因为利率大幅降低而有所反弹。直到近两年，日本房地产市场才有起色。

所以，如果经济不景气，想单靠利率下降给楼市带来支撑，恐怕要失望。

当然，如果房贷利率低于或者逼近当前的租金回回报率，房价应该会稳住。以温州为例，近期租金回报率大致在1.86%左右；全国层面，也基本上在不到2%。

好了，今天就说到这！

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