广州楼市：尴尬的地段，投资请三思

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔，新人首问：全款南沙中铁建海语熙岸C4栋高层118平米，320万，投资可以吗？

回答：你好。中铁建海语熙岸，靠近高速有点噪音，离地铁也不近，总体一般。

提问：广叔，您好，第二次提问，希望你能帮忙解答。请问荔湾区的新世界凯粤湾121方小四房的新房，现在740万的总价，还值得入手吗？买房一般是等到年底价格更好吗？我家需要小学和中学学位。

回答：你好。新世界凯粤湾可以买，学位有点紧张，太急入学的需要注意；建议年底会更便宜。

提问：广叔好，我是刚刚加入的新人，请您指导一下。本家庭目前广州有两套房，现住在荔湾区芳村坑口地铁站盛大蓝庭83平方米的两房带车位是自己的，另一套在火车站附近的机务段大街70平米的房改房是岳母的，现在出租2000元，这两套都是全款无月供，小孩上初中了想在芳村附近区域购买三房，预算600万左右，看好芳村号称一平方公里的万科金域曦府，您觉得值得购买吗？目前犹豫机务段的房是老旧房子1平米能卖2万7左右，想赌拆迁，您赞成吗？是否把两套都卖掉？怎样安排合理增值

回答：你好。盛大蓝庭，近地铁，小区小，有一定的楼龄，一楼底商也有一定噪音，不住可出手置换；火车站附近老破小可考虑出手置换，当然留着自住和博拆迁也可保留，但时间成本比较大。万科金域曦府可以考虑的，随着未来白鹅潭CBD配套不断提升改善，价值还会提升。

提问：广叔好，请问下科城山庄和时代外滩这两个盘怎样？都是大户型，在天河上班，哪个更适合保值自住？

回答：你好。优先科学城的科城山庄。沙溪一带不建议了，只有一条地铁增量，没有其他的利好规划。

提问：广叔您好，黄埔区的酒店公寓是否值得投资呢？被售楼的忽悠过去，大致情况是这样的：位置在黄埔雅居乐科创中心第二期（姬堂地铁站600米位置，广汽总部对面）。45平酒店式公寓，四梯21户那种，有上下两层但却分开卖，其实相当于42户了，单层高2.3米。总价40万，贷款首付12万，每月大概还贷3300左右。售楼小哥说是可以包租，和锦江之星集团签署，包租合同可选10年，从交房后一个月开始，这10年里每月房租固定付给房主从3100到3800逐年递增，感觉几乎可以覆盖房贷月供了，交房之前有半年不能包租需要自己负担月供。自己感觉得到相当于付了个12万的首付，换来10年后的收租，不知道这种模式是否有坑？（我的情况是家里有一点点闲钱但是非常不会投资，家里花钱也没节制，有点钱都不知道花哪里了，存不住钱的那种）所以就想着这种小公寓便宜本金低，25万就可以入个2套放哪里，10年以后，每月就能纯收益7000的房租，感觉是不是也不差呢？但是这种看起来天大的便宜，不知道是不是个天坑。哦对了，售楼小哥一直鼓吹附近规划多么多么好，不愁租，那个小区其他几栋的都是写字楼，有很多知名的大企业签约入驻，应该不愁租，企业应该不假，但是是否能带动酒店出租就不知道了，而且目前那附近几乎都扒掉了，说是什么雅居乐和政府的项目（不懂什么政府不政府）一共有六期，感觉听着好像规划挺高端的样子，不会投资的人有点心动了。希望广叔可以答疑解惑，那个片区是否真的有投资价值，这种看似挺占便宜的模式，有哪些坑呢？

回答：你好，酒店式公寓一直不建议买，返租就是圈套，诱使你往里跳，第三方公司跟你签协议，返一段时间，在其圈够钱之后就人去楼空，投诉无门。天上不会掉馅饼，不要贪小便宜。谨慎入坑。

提问：你好广叔！子弹500以内，想在广州买一手房投资兼考虑学位。大概面积想买100方以内的，便于以后出手。单价想考虑30000-60000之间的房源。之前主要考虑黄埔科学城，看过合生中央城，现在想要不要再去南沙看一下。请问广叔怎么看这两个区域，有没什么楼盘可推荐。

回答：你好。中央城盘大了点，周边环境配套一般；南沙需要中长期考虑；500可看下：科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：【新人提问】广叔您好，首次提问，感谢赐教。本人刚毕业落户广州，首房首贷，父母支持在广州置业的计划，通过置换家乡一套房产，大约有120w首付。珠江新城上班，月收入+公积金，大约1.6w，父母可以稍微支持一部分月供，因此总价可以看400w左右的房子。之前秉持”首套房要买大户型“的想法，看了番禺广场尚东尚筑、雅居乐很多80方左右的房。但最近想法改变，考虑到短期内还是想在珠江新城公司附近步行可达处租房，步行上班，且长期（5年左右）不一定还会在广州发展，因此有了如下两个想法：400w左右，购入珠江新城附近楼龄次新小两房（65平左右），这样投资自住均可：若放租，租金可抵珠江新城房租；若自住，通勤也不远

因此想请问您：

1.以上方案，对于刚毕业的年轻人，是否可行？还是说尽可能买番禺大两房或小三房？

2.现在看下来，滨江东珠光高派华庭、客村银业国际公寓、晓港雅筑都还不错，烦请广叔点评一下这三个盘，也想请问是否还有更好的楼盘选择。

3.滨江东板块是否还有升值空间？

谢谢！

回答：你好。1、番禺可以考虑的，但位置上建议重点考虑万博板块，其次才是番禺广场。

2、高派华庭，还挺新的，小区小；银业国际公寓、晓港雅筑都是单体楼，产品一般，建议是买带有花园的。这里首选高派华庭

3、滨江东当然有潜力。

400可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，最近看了金沙洲那边，保利西子湾和汇海花园比较，价格差不多，哪个比较好？帮忙分析下：

1.楼龄方面西子湾07年的楼，汇海新一点

2.目前交通的话，金沙洲大桥直落沙贝就是西子湾，和汇海比较，落桥还要开2-3公里，汇海要远一点

3.虽然同为保利，但小区风格感觉完全不一样，西子湾能看出是看一个年代的，且当时都为限价房

4.未来升值的话，汇海通地铁后，会比西子湾价格要高吗？西子湾毕竟在地铁站附近，还是也会辐射到？

很纠结，沙贝和里横路哪边会好一点？请指导。主要用来自住，平时主要往越秀天河通勤为主

回答：你好。选汇海花园，环境更好，楼更新，还有12号线。

提问：广叔您好，新人第二次提问。请问增城的恒大紫荆学府和万科城，不自住打算投资。哪个板块更适合购买呢？另一方面也有点纠结，是在海口买房蹭贸易港的红利，还是买广州增城或者东莞的房子，升值空间更大一点呢？

回答：你好。选恒大紫荆学府，地铁口要近一些；海口也不便宜了，偏重于旅居地产，这类产品我们一向不碰的，除非自住养老。

提问：广叔您好，我目前手头自有资金约160万，家庭月入大概五万左右，首房首贷，工作在宝岗大道附近，想问问有什么推荐？另外，我近期看了金碧花园三期和鸿益华府，鸿益华府一手楼较多，户型朝向也不错，但是不知道这个楼盘是否靠谱？谢谢！

回答：你好。金碧花园三期可以考虑；鸿益华府楼龄挺新的，但产品一般，单体楼，小区小，兼顾自住可考虑。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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