北京楼市：再说一次朝阳这个板块勿碰，已经站岗多年

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q：提问：京总您好,我一直在纠结是买那个区域，是买有规划、未来可能还有更上一步发展的地区，比如永丰、东坝、望京,或者比较成熟的，比如双井、望京、海淀西三环左右的军博等。其中望京算哪一类我也没搞清楚，感觉比较成熟了、还有发展的可能、但是也挺贵了。新区和核心成熟区您觉得我应该买哪里呢?首付预算450~500万，总价1200万以下,房子希望自住，但最核心考虑的是纯投资;户型要求方正一些、不要太奇怪，几居室没有特别要求、投资为核心诉求;目前未婚、无对象，生孩子应该要至少四五年之后，工作具体地点在广安门，但是未来工作地点有可能会变动;之前去了华樾国际几趟，在二期先预留了一套，但是感觉东坝虽然规划还算可以，但是周期会很长，而且东坝好像也没有规划高科技产业，所以后续好像产业基础不一定好，我就担心这个地方八年左右的时间增值性不好，也麻烦帮我参谋一下呢?

A：回答：你好，我觉得你买房的思路可能是乱的，我从以下几个方面回答你，希望能帮到你！

1、所有准备投资房产的人必须要弄清楚一个基本原理，投资房产为什么会赚钱，大部分人并不清楚.投资房产是搭乘这座城市经济增长从而得到确定的回报，包括城市的经济增长和行业周期的增长，投资房产等同于持有了这座城市的股份，直接占有了这座城市的各种资源，所以对应的是位置的重要性！所以位置决定了房价未来的天花板有多高。

2、一套房产能否有不错的增值最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素，你应该把更多的精力放在板块的选筹上，初步筛选完板块再选楼盘。

3、望京、双井在北京都属于优质的板块，海淀西三环和军博比较固化了，上涨动力有点不足。

关于望京的价格是否已经高位了，望京只所以能够支撑今天的房价是因为产住结合，只有产业的房子属于C类房产，有产业+教育的属于B类房产，有产业+教育+品质的属于A类房产。现在楼市分化严重，未来会继续分化。

今天的望京既有产业又有不错的教育,品质次新扎堆。从当前的市场来看，核心地段的品质好盘都涨的比较快，不少人会潜意识觉得买这些盘会高位站岗，其实这是一个错误的思维。

越是升值性高的楼盘越值得买，相反越是升值性弱的区域越没有购买价值，普涨行情出现的时候差地段的上涨动力本身就不足，未来普涨的行情越来越少升值空间会被再次压缩。

望京最贵的小区保利中央公园单价可以卖到14万。背后的核心原因是望京的购买力支撑着.

望京主要是依托前些年高速发展的互联网行业崛起,互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,

其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。

同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。

望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。

即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.

整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高

而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;不存在高位站岗的说法.

北京成熟的投资者一直坚持买优质物业，是因为长期看核心地段品质物业这样稀缺的资源，价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，如政策、信贷，货币等。选对位置等于成功70%，房产投资简单说就3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓。

双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.

4、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房+小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,

5、2017年317之后北京的房价涨跌规律和之前不同，317之后房价上升期，核心区品质次新+学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。1200万预算够尽可能选在核心区位置的品质次新，买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，这个预算如果买在冷门板块属于资源错配。综合可以在望京和双井这两个板块做选筹,品质两居或次新三居即可,

建议认真的阅读一遍内部置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!

Q:提问;京总你好,这个问题有点细，就是我现在的房子是北京人家小区，位置如下，夹在两个高速中间，离生命科学园和龙泽地铁都有点远，但是看看13号线路要拆成AB两条线，两线交汇点就在小区南门不远处(别处看到的，政府控规图等文件中我没有找到)，并且滴滴一个部门今年8月已经入住小区南门写字楼天空之城(三年租期)，再有就是积水潭医院龙泽院区开业，听中介说今年涨幅比较大主要就是因为以上三个原因，这部分溢价已经体现在房价里了，并且小区北边北清云际新房才6.2w(得房率比较低68%左右)，本小区按照现在均价可以卖到5.5w，05年的房子，物业费6毛比较低，没有地下车位停车难(小区南边的金域华府因为物业好，人车分流地下车位，现在单价在7-8w)，您觉得是否有必要继续持有呢？

A:回答;你好,感谢信任;北京人家在回龙观板块属于中等偏上的楼盘，优势不是特别的明显，中规中矩,过去的行情出现基本是一个区域普遍涨价，但未来分化的情况会持续加重，同一城市不同区域在分化，同一区域不同楼盘也在分化

近几轮涨价的特征是核心区的次新盘领涨，然后在传导到同区域稍微旧一些的盘。区域决定房价的天花板，回龙观整个板块未来的行情是持续看好的，楼盘决定未来的涨幅，回龙观因有互联网产业的加持,所以购买力比较足,交易量一直在北京排名前五,行情出现品质盘领涨,中端住宅跟涨;这个盘跟着大盘跑问题不大。如果没有合适的投资品可以先拿着再吃几轮,可以看下内部置顶的文章,《回龙观板块分析》祝一切顺利!

Q：提问：京总您好，感谢你的分享,一直在阅读你的文章,想请教京总,高层住宅未来的行情会以悲剧收场吗?因为在网上看了很多关于老破小,高层住宅的言论,很多人都不是特别看好,请问京总怎么看待这个问题呢?

A：回答：你好，感谢信任！首先任何观点不能以点概面,这样的言论及其不负责任.关于高层住宅未来会不会以悲剧收场,会不会像网上所说沦为贫民窟,我们可以把这个问题转移到高层住宅未来会不会拆迁?

目前旧城的改造逻辑是把原本只有容积率1-2左右的城中村拆迁后,盖为容积率3到4的高层住宅,这是开发商目前拆迁的主要盈利模式,稀缺的是土地资源,开发商可以盖成高层住宅以实现建筑面积的增加追求利润.这是一个三赢的模式,开发有利可图，地方财政有土地收入,而城中村的居民住上了新房。

而相反现在的高层住宅,容积率多为3以上，30层以上的住宅拆完之后还盖成30层住宅的话,根据目前国内的融资成本,如果没有政策给予支持,十有八九是亏损的.

关于老城区的高层住宅未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑

所以一线城市、强二线城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.

二三线、能量比较低的市中心老旧小区，尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场。这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值.

建议把内部置顶的文章《北京楼市十年主流预判》认真阅读一遍,祝一切顺利!

Q:提问：想请教您海外资产的配置思路？有50万美金，计划买洛杉矶或纽约，房租尽量可以覆盖按揭，十年周期打算，人币贬值+房产升值+6成贷款，是否可行。

A:回答：你好，美国的房产我16年17年考察过，一般我们不是很推荐，如果你想买美国，澳洲可能会好一点，或者加拿大都比美国要好一点。但美加澳他们那边都涨得不快，基本上平均就是每年6%左右，十年的话也就是60%，再算一点汇率上去，十年都不到一倍。而你在国内的话，京沪深很容易就能翻番。所以配置美国的房产，哪怕你在汇率贬值的通道中也是跑不赢国内的，纯粹赚钱的话不建议，如果你到海外想规避一定的风险，或者政治类的风险，才这么计划！祝一切顺利！

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