【以案释法】买房后，半路却杀出个"租房客"······究竟是谁在搞鬼？

男子花70万买房后

出卖人迟迟不协助过户

到了法院，出卖人却拿出一份租赁合同

主张房屋不具备履行条件

应该承租人优先购房

真相究竟是什么？

买房者该如何维护自己的权利？

案情回放

2016年底，何力看上一个投资项目，打算和朋友合伙做生意。为了筹措资金，何力打算卖掉名下的一套空闲房屋。2017年元旦刚过，何力便把卖房信息挂上了中介公司。

一个月后，中介小王突然打来电话，说有一个姓刘的男士对这套房挺满意的，想找个时间跟何力具体谈一谈。买房人叫刘洪，四十多岁，皮肤黝黑，脸上布满了皱纹，说话和善。

何先生，我也是诚心想买你这套房，所以我希望你能在价格上再做一点让步。

刘洪

何力

这个啊，价格已经是我最低的心理价位了，你看这套房的地理位置，周边环境，这个价格已经很公道了。

那行，就这个价格了，哈哈。合作愉快！

刘洪

何力觉得老刘心诚面善，关键卖房价钱也符合心理预期。不到一天时间，双方就当着中介小王的面签好了房屋买卖合同。合同约定卖房价格七十万元整，约定刘洪现场支付了五万元定金，两天之内支付首期购房款十万元，何力在一个月之内协助过户，剩余房款刘洪在过户当天付清。

两天之后，刘洪按照合同付清了定金和首期房款。

房屋买卖合同签订了之后，成都楼市火热，不仅新房一房难求，二手房市场也很火爆。

老何，这盘亏了嘛。你的房子要是晚卖几个月，还需要考虑投资做生意啊？

何力朋友

何力

没什么，没什么，不就是多几万元吗？！

何力强颜欢笑，却每天都在心里计算着“损失”。“唉，我现在就至少亏了二十万，而且还要一直在亏下去……不得行，这事儿不能这么算了。必须挽回‘损失’！”

何力动起了歪脑筋。这时，一个朋友给他出了一个主意。

法律上不是有一个规定，房子租出去，租房人就有优先购买权，老何，你可以在这上面想个办法啊。

何力朋友

何力

对啊，我可以找人签一份租赁合同，这样那个姓刘的也不能拿我们怎么样了。我还可以按照现在的价格卖出去。

何力打着自己的如意算盘，还不忘把刘洪的电话拉进“黑名单”。

这边，刘洪找了何力一个多月，中介出面又找了快一个月，何力就像是人间蒸发了一样。无奈之下，刘洪将何力告上了法庭。

法院出面，何力终于露了面。

何力

法官，我这里有一份租赁协议，是邵军和我签的。我不能把房子过户给刘洪的原因，是因为我之前把房子租给了邵军。邵军作为承租人对房屋有优先购买权。我这还有证据，这是法院的判决书，这个判决确认了我和邵军签订的《房屋租赁合同》有效。

法官，当时我和何力谈合同的时候，他们也根本没有跟我提过这件事，包括中介也不知道。现在他突然拿出这份协议，分明就是想要抵赖。

刘洪

原来在2017年7月，邵军起诉了何力，主张房屋的优先购买权。起诉之后，邵军撤回了优先购买权的主张，只请求法庭确认签订的《房屋租赁合同》有效。

法院审理后认为，承租人行使优先购买权的时间应当在房屋尚未出售之前，即便邵军真的是承租人，由于何力未告知其房屋出售的事实，导致其优先购买权受到损害，其应当请求赔偿而非事后予以主张。再则，如果邵军认为其作为承租人享有的优先购买权受到侵害，也应当把何力和刘洪作为共同被告起诉，否则不能达到阻止交易，保护优先购买权的目的。因此，虽然另案中认定承租人邵军与何力签订《房屋租赁合同》确实有效，但这份合同的签订时间是在何力与刘洪签订《房屋买卖合同》之后，且另案判决并没有确定邵军对房屋享有优先购买权，所以不能成为阻碍刘洪请求继续履行《房屋买卖合同》的障碍。

法院同时认为，由于刘洪在起诉时就申请对房屋进行了查封，邵军根本不考虑房屋已被查封的事实就与何力签订《房屋租赁合同》，而且邵军先是主张优先购买权，后又撤回优先购买权的主张，只请求确认《房屋租赁合同》有效，完全违背常理，不能排除串通进行虚假诉讼的可能。

根据《中华人民共和国合同法》规定，判决如下：何力于判决生效之日起十日内协助刘洪办理案涉房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至刘洪名下；案件受理费由何力负担。

【文中人物均系化名】

案件解读

遇到何力这样不诚信的人

必须拿起法律武器予以回击

面对违约，该如何保护自己的权益？

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，在不存在合同无效的法定情形下，买受人可以要求继续履行合同，并要求出卖人承担违约责任或损失赔偿。

如出卖人不愿意继续履行，买受人也不再要求履行，则买受人可以主张出卖人承担违约责任或双倍返还定金。其次，如果违约金或双倍返还定金不能弥补实际损失的，买受人可按主张实际损失的赔偿责任。

承租人邵军可谓“突如其来”

我国法律规定了下面两项规定

以保障房屋租赁关系中租客的权益

“买卖不破租赁”原则

我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是房屋在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，房屋的买受人不能因此要求承租人返还租赁物，这在法理上称为“买卖不破租赁”。

承租人的优先购买权

房屋承租人的优先购买权是指承租人依照法律规定在出卖人出卖租赁房屋时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。该权利是对出卖人房屋所有权行使设置的一个合理的负担，旨在以牺牲出卖人和第三人的利益为代价，换取对承租人特殊利益的保护。

如果自身权益被侵害，租房者该怎么办？

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是买卖不破租赁也有例外的情形，比如房屋在出租前就已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前就已经被人民法院依法查封的。

根据《合同法》规定，出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人。如果出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可向请求出租人承担赔偿责任。同时，承租人行使优先购买权也存在几种例外情形，比如有房屋共有人行使优先购买权；出租人将房屋出卖给近亲属；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买等。

当事人有虚假诉讼行为，法院将如何处理？

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定：“如果当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，还应当依法追究刑事责任。”

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