影响房价大事件！2020土拍要来，昆山超51万方地块将入市

1月8日，苏州今年首轮土拍火了

仅4轮竞价，就冲破现房销售，

3分钟达到最高限价，进入一次性报价阶段

刷新板块楼面，成为新地王！

苏州首轮土拍取得开门红，

那昆山呢？

倒计时十天（1月20日）

昆山将迎来2020年首场土拍

环沪“桥头堡”花桥

花溪路南侧、巷浦路西侧地块，挂牌出让

起拍楼面价11785元/㎡，2轮竞价开始

2020年昆山首场土拍热度如何？

1月20日，昆山将迎来今年的首轮土拍。项目地块位于花溪路南侧、巷浦路西侧，地块性质为居住用地，占地面积为31791平方米，容积率为2.3-2.8。

花桥地块配套分析：地块位于D07规划中的花桥站综合商务中心范围，周边有花桥轨交站点、花溪公园、花桥小学、花桥中学、花桥人民医院等周边配套。并且在D07规划下，以后周边各类配套还将会进一步完善，地块未来潜力可期。

周边小区有：花望新村、花溪畔居、花桥阳光苑、白云佳苑等小区，周边小区房价在12000-15000元/㎡之间。

除去即将出让的花桥地块

昆山目前已经有

11宗，51万方的住宅及商住地块

进入环评阶段

大概率将在今年挂牌拍卖

2020年昆山的土拍市场或将再起风云

2019年昆山共有土拍地块13宗，共计81.07万方。

从竞价情况和溢价率来看，已土拍的12宗地块，3宗底价成交，9宗溢价成交。而且越往后的土拍房企拿地越谨慎，溢价率也并不高，但是一些好的地段还是竞争激烈，溢价率也相对较高。

昆山楼市经过了5.11和7.24的两次调控，“稳”也成了昆山土拍市场的关键词。据住建委定调，2020年楼市基调依旧为房住不炒。

所以，昆山2020年土拍将延续，稳地价、稳房价的大方向。此外，由于市区土地开发饱和，近年来昆山出让地块，正在逐步向乡镇板块扩展。从目前环评的地块来看，未来昆山如千灯、巴城、张浦等乡镇区域，将迎来土拍大潮。

进入2020年后，昆山楼市的第一件大事就是土拍即将到来，预计将于1月20日进行今年的首轮土拍。

虽然2020年首轮土拍仅一宗地块拍卖。据不完全统计，昆山2020年地块库存共计还有11共地块，总地块面积超51万方！

下面，关于各区域环评地块的位置、土地面积、周边配套，已经整理好了，快来看看吧

各区域环评地块介绍

城东

同丰东路南侧、青阳中路东侧

地块位于同丰东路南侧、青阳中路东侧，北侧是昆山市税务总局及在建中的地铁S1线。地块上现存在1栋居民住宅楼，目前仍未拆除。

从土地面积上看，这宗地块面积较小，仅有4818.4平方米。如果以2.5的容积率来计算，建筑面积不过在1.2万左右，建成后预计房源套数不会太多。

周边小区：青阳宝岛花园、天籁、田林苑、佳盛花园、黎明清境、东方华庭、锦晟花园。目前地块周边小区均价为20000元/㎡，该价格可作为未来地块楼面价的参考之一。

太湖北路西侧、金清路南侧

地块位于昆山市太湖北路西侧、金清路南侧，占地面积约53333平方米。本项目场地的历史用途为农田，地块上并无残留建筑物。

周边小区：东方家园、东方雅苑、项路景苑、东方花园、中木泾美墅等。目前地块周边小区均价为15000元/㎡，该价格可作为未来地块楼面价的参考之一。

蓬莱路北侧、富春江路西侧

该地块为居住用地，位于蓬莱路北侧、富春江路西侧，占地面积为115347.7平方米。另外，该地块还将配建一所幼儿园，作为地块出让的条件。

该地块近10年为闲置空地，周边居住氛围浓厚，周边有开发区福利院、石予小学、蓬曦园等。

周边小区：蓬曦园、首创悦都、娄江新村、世茂东壹号、世茂东外滩、建滔裕景园、界新园、四季阳光等。目前地块周边小区均价为20000元/㎡，该价格可作为未来地块楼面价的参考之一。

城北

超英西路西侧住宅地块

该地块位于周市镇超英西路西侧，地块性质为居住用地，占地面积为61574.3平方米。

城北是昆山新房市场的供应大户，去年将加推的纯新盘中，就有2个楼盘位于城北。该地块周边的配套有周市中学和善爱园、市北农民公园等城市公园。

周边小区：鑫茂东苑、市北锦苑、市北花园等。目前地块周边小区均价为13000元/㎡，该价格可作为未来地块楼面价的参考之一。

长江北路东侧、优比路南侧地块

长江北路东侧、优比路南侧地块位于原五丰广场所在地。地块位置在已拍出的优比路北侧地块的正下方，两宗地块是在同一天完成土地环评。目前北侧地块已挂牌等待拍卖，而南侧地块暂无新动态。

长江北路东侧、优比路南侧地块占地面积为53137.5㎡。目前地块上建有，五丰广场售楼处和农田。五丰广场商业虽然没能开成，但众多的购买者说明，大部分人对项目地块的位置还是看好的，加上北侧地块的拍卖，未来周边将形成一个新的住宅区域。而北侧地块拍出的7229.5元/㎡的成交楼面价，可作为该地块未来价格参考之一。

城西

震川北路西侧、体育场路西侧地块

继鑫欣科创综合体住宅、科研地块后，这是城西又一宗新住宅地块环评。该地块西侧为思常路，南侧为震川路，东侧为体育场路，北侧为时代悦府小区。该地块面积为12972.5平方米，地块原为农田，目前为空地状态，无工业用地历史。

周边小区：康居新江南、时代悦府、时代中央公园等。目前地块周边小区均价为30000元/㎡，该价格可作为未来地块楼面价的参考之一。

巴城

登云路南侧、古城北路东侧

该地块位于巴城镇登云路南侧、古城北路东侧，占地面积为61518.6平方米，土地利用性质为居住用地。该地块历史为农业用地，无污染。

周边小区：龙辰院子、恒源紫芸、金色森林、同进君望、康居新江南、江南理想、通澄花园、伯爵大地、品院等。

祖冲之路西侧、新澄路北侧

地块位于巴城镇祖冲之路西侧、新澄路北侧，占地面积为54849.2平方米，土地利用性质为商住用地。

周边小区：临湖景苑、湖畔林语、苏晋新村、烟雨新村等。目前地块周边小区均价在12000元/㎡—14000元/㎡之间，可作为未来地块楼面价的参考之一。

巴城3宗商住地块

巴城正仪地区共有3宗地块环评，3宗地块的土地性质都皆为商住地块。其中东亭子路西侧、站南路北侧占地面积为47000㎡、新城路东侧、站南路北侧地块占地面积为60000㎡、新城路西侧、站南路北侧地块占地面积为37000㎡。

项目地块东侧为河流、南侧为站南路、正仪中学、西侧被规划为商住用地、北侧为规划商住用地。

周边小区：君子亭花园、嘉馨花园、长顺城际英伦等。目前地块周边小区均价在14000—17000元/㎡之间，该价格可作为未来地块楼面价的参考之一。

2020年土拍风向预测

若从以上11宗环评地块上看，2020年土拍或将延续去年的“冷静”态势。昆山19年的土拍高开低走，整体执势头平稳。

从这11宗地块周边小区价格上看，除了最高的是城西区域的30000元/㎡外，其余地块周边小区均价都在20000元/㎡以下。从区域上看，乡镇区域的地块数量近年来也有了明显增多，相比市区，乡镇土拍的楼面价也更低，土拍变得更容易“遇冷”。

作为楼市风向标的土地市场，将间接影响未来房价走向。如今土拍条件越来越高，对地块相关的配套也都有所要求，相对于16、17年竞争激烈的竞拍模式，现在的市场更趋于理性。考虑到了5.11和7.24的两次楼市调控，加上土拍中乡镇地块的增多，今年的土拍楼面价，比起往年或将呈现稳中有降的趋势。

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