成都楼市：买完房才知道，可能已经踩坑了

提问：雕叔你好，坐标成都，目前在高新西认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1，是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，买二手！三房！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？

回答：你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。

提问：雕叔你好！请问买房除了考虑户型，地段、交通，价格等因素，还有哪些需要考虑的？

回答：按重要性从高到低比例，第一先看价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。第二，杠杆率，保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。第三，房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。第四，租金回报率。一般成都只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上第五，小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。第六，户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。如果投资适合1到四的，自住的加上5和6。

提问：雕叔你好，新人一枚，本人在龙泉工作、定居，老婆想在成都买房（首套房，有资格），想让孩子去那上学，奶奶带。而我的想法是，小孩才4岁，小学的话我认为待在父母身边比上个好的学校重要，如果初中再去成都读的话，起码还有8年左右的时间，现在买是不是太早了，房子放那空置不划算，且房价走势也不确定。请雕叔给予指点，谢谢。

回答：成都买房我建议你一分为二地看：如果单从买房只是为了孩子上学，我还是认同你的想法，孩子目前4岁确实还太小，学区需求不够强烈，这个年龄段父母的陪伴显得更为重要。但是成都值不值得投资呢？答案是肯定的。成都对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，这需要买低洼区的低价盘，长期稳定投资可以买，与周边城市比较，成都仍然是有很大空间的。就投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，成都以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。在目前成都的行情下，建议考虑一些成都低价区域，选择倒挂差价比较大的楼盘，性价比高的盘，后期可以配合出租长持，同时也是为你孩子将来大一点来成都上学打下基础。

提问：雕叔你好！在成都郊区工作，有套房。选择一：在城乡结合部人口密集区买套老破小房子，还是在郊区租一套舒适的房子。选择二：在新郊区买一套环境好的舒适房子用于自住。对于当前的物价上涨，两者那个更划算呢。

回答：从附加值来看，老破烂的小房子显然不如郊区的大房子。住宅价值的增长与人口和经济发展有着本质的关系。旧破小的优点是配套设施齐全，缺点是配套设施陈旧，改进空间很小。除非全市房价上涨，否则增值空间不大。当然，老社区的租金相对昂贵，但在城市内部，人口也不断的由老破小往外搬迁的。未来，很多城市都将面临老城区空心化的问题，所以对老城区和小城市要更加谨慎。从长远来看，第二种选择更好。

提问：雕叔你好！麻烦您：1.我弟迁了成都户口还不满时间，明年才有资格，担心涨上去，想请教您成都今明两年行情怎么样？如果可以提前研究哪些板块？2.因为现在成都已经比较贵了，假使将来他不一定会留在成都，工作不稳定也没安家，成都还能买吗？感谢您！

回答：成都现在是能买的，至于涨幅嘛成都今年是不会大涨的，明年可能会有一定行情。但是今年明年总体趋势都是涨的。只是幅度问题。

提问：雕叔你好！我们预算在200个，想买个套四。上班在高新。现在考虑华阳老城区的老房子大概一百八十个左右。或者现在也在看天府菁萃里人才房，不知道能不能选的上?您有什么好的建议吗?南湖那边房子看过一部分，大部分有增值税,而且预算过高。

回答：你好，如果预算严格控制在200个左右，且确实是需要套四的房源，然后还需要兼顾通勤的话，天府三街附近及南门的一些老楼盘确实是一个选择项，比如华阳老城区，一大把这样的老房子，比如新疆石油花园、华阳滨河花园、利通出水芙蓉等，虽然产品上的确无法和改善的新房、次新房相提并论，但对于主要寻求家人自住和通勤的话，完全没有问题，这也是主要基于你自己的侧重点考虑。有些想要住房条件好，有些看重学区，有些人寻求流通性，也有的人就单纯想兼顾通勤，每个人的想法、侧重点不一样，得到的结果也是大不一样的。天府菁萃里价格是便宜，的确也很不错的一个楼盘，但是目前地铁配套还不完善(5号线有望南延，但是估计要2030年才通车)，周边的教育、商业也几近荒芜，对于家有老人来说，老人的生活便利性，孩子的教育问题，我觉得不是很好的一个选择，更何况如果你不是人才资格的话，也不一定能选到理想的房源。我们的总体建议是，你内心还是要有侧重，我们不能说追求通勤和追求小区环境哪个是对是哪个是错的，往左往右，都没有错。从华阳的选择来看，也不一定非要去南湖，尽量在华阳选择次新一些的楼盘吧，比如蓝岸丽景、欣宇都市港湾、丽都新城三期甚至华府的华银美景这类楼盘的捡漏。如果你们寻求一些房龄新的次新楼盘，那肯定就要牺牲地段，比如天府菁萃里就是这种类型，或者去看看配套成熟度比较高，但是距离三街稍远的一些板块，比如大面(既然你在看双流的天府菁萃里，那么也有龙泉的资格)，看看华润国际社区、保利玫瑰花语、恒大绿洲、首创万卷山和四季映像这类次新楼盘，是比较能兼顾居室户型和综合配套的选择。

提问：雕叔您好，主要是想投资，时代香树里，听说是3字头，下个月开盘，能入手吗？

回答：投资我还是建议你优先买二手，只有新盘才有所谓的具体楼盘。而我们投资呢，几乎不碰新盘，除非新盘的价格倒挂，房产投资默认是买二手房的。只有二手房才有可能淘到笋盘，看房子不是为了看房子，看房子是为了看房东。找到一个最着急卖房的房东以低于市场的价格买下。业内的话叫看房200套，自有笋盘。

提问：雕叔你好，请问，投资买房，楼层总高31层左右的高层住宅，如果买低楼层，值得买吗？

回答：低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。一般来讲，5层以下大部分就忌讳了。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六以上这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些人就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资性买房呢，房产的流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。尤其是有些开发商比较粗心，他在楼层楼栋房号的定价上也是有漏洞的，买房聪明的购房者能占到一定的便宜。有些三楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：雕叔您好，我想咨询下现在的形势，贸易战下实业兴邦刻不容缓，不知投资房产还有空间吗。

回答：你好，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP20城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

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