玫瑰园别墅：看炙手可热的“香饽饽”如何掏空“一代地产教父”

1950年出生于香港的邓智仁，赶上了80年代香港房地产发展的黄金阶段。那时候的房地产行业一片混乱、鱼龙混杂，许多无良中介骗取购房者的钱财便逃之夭夭，许多人叫苦连天。

具有商业头脑的邓智仁也盯上了房地产这块肥肉。一贫如洗的他，果断借了12万港元，成立了一家地房产代理公司利达行。

邓智仁雷厉风行的行事作风，开辟了香港房地产代理业的新天地。

首先，他向社会公开统一收费标准，收取总佣金不超过总楼价2%，不准员工收到佣金差价。其次，实行股份制，让员工持股，这一措施也是公司凝聚力的强力保障。第三，一改香港小型广告的风格，通过整版广告的发布，形成强烈的视觉冲击，吸引了大批客户。

邓智仁的一系列操作无疑是正确的。1990年，利达行一跃成为香港最大的房地产代理公司，雇员超过500人，邓智仁在房地产行业中的江湖地位，一时间无人能及，更是被称为“中国地产教父”。

香港房地产行业的成功，激发了邓智仁开疆拓土的雄心壮志。他把眼光放到了北京，并一眼看中了当时熠熠生辉的明星项目——玫瑰园别墅。

具有“首都第一别墅”美誉的玫瑰园，坐落在北京昌平县，一大片别墅群错落有致、气势恢宏，与山水融为一体，环境优雅。

别墅区入口有一行动人的文字：每一束玫瑰代表每一份诚意，我们答应你一个美好的玫瑰园。

然而，这丛带刺的玫瑰，却沦为全国最大的房地产破产项目，甚至把一代地产精英邓智仁都掏空了。

玫瑰园的开发商原为刘常明，但是，此人毫无商业道德可言，拿下开发权后只想坑骗购房者捞一笔然后逃之夭夭。而邓智仁，就是第一个入坑者。

邓智仁通过抵押利达行40%的股权，集资1亿港元，首期动用6000万港元购玫瑰园2万多平方米的别墅，并成为该项目的销售总代理。

凭着娴熟的营销技术和广阔的人脉，玫瑰园开盘他便卖出80套，相当于6000多万，可谓开盘大捷。

就在玫瑰园正以好的方向发展时，刘常明悄悄挪用首批购房款，丑闻爆发后，邓智仁以8000万港元收购了玫瑰园的开发权。

然而，精明的邓智仁却万万没想到，这只是噩梦的开始。

邓智仁很快发现了玫瑰园的销售许可证有多处违法之处，中间有很多批文是越俎代庖之作，并没有得到官方正式的批准。于是，在北京没有根基没有靠山的邓智仁，一下子陷入了跑批文、走关系的漩涡中。

他愕然发现在香港销售的那一套行事方式，在北京完全走不通。如果完全按照程序走批文，那几乎是寸步难行，再等到能启动整个地产项目，黄花菜都凉了。

意识到了人际效应的重要性，他四处寻找有背景的公司合作，却屡屡碰壁上当。他感慨万分地说道：“在内地做房地产，不仅要应付市场，还要应付银行、应酬形形色色的人……”

终于，北京土地管理局与利达行达成土地出让协议，但达利行需向土管局支付15亿元。此时，“宏观调控、治理整顿”的方针一出，楼市首当其冲，市场很快进入大萧条状态。

玫瑰园的其他股东见形势不对，纷纷转股出逃，最后，利达行的股份增至90%，邓智仁几乎是全揽了这一大“烂摊子”。

可是，源源不断地建设资金和巨额的土地出让费，逐渐压垮邓智仁，他只能一次又一次地牺牲利达行给玫瑰园输血。在支付了1.7元亿巨款后，邓智仁已弹尽粮绝。

为了让玫瑰园活下去，他只能通过非正常渠道借贷，滚滚不断的利息导致他债台高筑。

终于，熬到了1997年，玫瑰园的首期工程的186套别墅取得合格产权证。但遗憾的是，利达行已经连让已缴款的首批购房者入住的运营资金都拿不出来了。

曾经这个人人垂涎三尺的“香饽饽”已经彻底掏空了邓智仁和他的利达行。最后，万般无奈的邓智仁只能转让玫瑰园的股权了。

一代地产教父，纵横商海数十载，最后却栽在了众人看好的项目上。邓智仁接受采访的时候说：“每个晚上睡觉汗流浃背，每天要面对许多债务、员工问题。最后，我接受破产了，反而轻松了，煎熬多年，非常痛苦。”

玫瑰园看似一个华丽的项目，但是在今天看来，根据万科集团王石的分析，玫瑰园占地约50万平方米，迄今北上广深的别墅项目都少有超过10万平方米。

邓智仁虽然是地产代理业的王者，但不谙地产开发行业，从一开始他就犯了战略性的错误，导致泥足深陷。他在这一项目上输得一败涂地，而许多无辜的购房者更是欲哭无泪，攒了一辈子的积蓄都付诸东流了。

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