商家套路深！杭州大面积楼盘打折叫卖 真相是……

快房网文/记者张巧英

临安在2017年撤市设区,当时的临安楼市在主城区限购条件下,一度一房难求,青山湖板块也曾出现热门楼盘无房可售的场面。去年夏初,快房记者曾去青山湖科技城踩盘,看到的是某楼盘登记意向的热闹场面,另一个楼盘销售员都没时间搭理意向不明确的潜在购房者。然而,时间到了2019年初,我们再看那里,却平静得像冬天的青山湖。

01青山湖在售项目多如今房源多

日前,临安青山湖科技城板块的宝龙旭辉城领出11、12号楼预售证,共248套房源,主力户型建筑面积约95-103㎡,均价18000元/㎡,毛坯交付。

我们再回看稍早一些时间,同板块的其他楼盘市场信息。

2019年1月10日,越秀西海岸发布销售公示,推出9、13号楼,共计2幢可售房源216套,其中96㎡户型108套,125㎡户型108套,房源均价16996元/㎡,装修情况毛坯。这次是开发商又一次续推盘。这个项目就在越秀星汇城北面。我们查了一下,越秀西海岸7、8、12、15号楼在去年11月3日开盘选房时,毛坯均价16933元/㎡。从均价角度看,续推的价格没有提升。

同板块的中天珺府项目,在售的有大量剩余房源,房源装修情况为毛坯。去年11月的一轮开盘选房,当时可售住宅房源282套,其中89方户型154套,122㎡户型22套,128方户型106套,最终成功参加那次意向登记的306户购房客户,均享有选房资格,毛坯均价16249.60元/㎡。

国能·悦玺台去年年末加推了1号楼80套房源,均价15300元/㎡,户型有89、110㎡,毛坯交付。而早在去年8月28日,国能·悦玺台发布销售公示将推出8、10、13幢共225套房源时,房源均价为15100元/㎡。近半年前后推盘,价格持平。

以绿城品质和核心地段亮相的绿城国际社区,去年下半年一直续推房源,近期它的销售价也悄然在各种网端出现,显示均价仍为去年8月首次开盘时的16500元/㎡左右。

蓝城春风燕语合院1月14日开盘,可售住宅房源16套,其中200㎡户型13套、150㎡户型3套。房源装修情况为毛坯,房源均价32000元/㎡。不过这个是高端的合院项目,单价与普通住宅不具可比性。

02明折暗扣垫付首付价格战打响

去年我们评估过青山湖板块的楼市价值,首先它地处杭城唯一不限购的区域;其次从产业规划上来说,政府规划的杭州城西科创大走廊“一廊三城”,青山湖科技城占据重要一环,对于年轻人而言也是机会颇多;第三,从宜居角度来讲,青山绿水就是金山银山,青山湖的环境优美自不必多说,而各种配套包括教育、生活等正在逐步朝更宜居的方向推进。

不过,这一板块的短期市场,在整个楼市现状下,并没有走出独立行情。除了无需摇号,基本上述提到的这些楼盘都有些明折暗扣,从96折到98折不等。

更让人们记忆犹新的是,地处青山湖西的越秀湖山悦,早在去年就推出过“先付10万,余下首付一年付清”的促销。

越秀湖山悦曾在去年6月、9月分别进行了2次公开摇号,第一次中签率为30.21%、第二次中签率就有95.52%。到了去年10月,该项目房源折扣99折、再99折,相当于98折。可以先付10万定金,到2018年底前至少付清房款的2成,一年后内再付清所有首付款。说白了,此其间是由开发商在垫付部分首付。

03区域价值兑现推地节奏趋理性

一条城西科创大走廊,俨然杭州东西发展的大动脉。与浙大科技城、未来科技城一起并称“三大科技城"的青山湖科技城,是杭州向西发展的关键城,也是临安融杭的桥头堡。

当下,一手楼盘均价基本在一万六七左右,部分楼盘有上下浮动的情况。在售楼盘的户型方面,以89、95、100、120㎡左右的中小户型为主,具体视楼盘情况而定。

临安是杭州城区范围内唯一不限购的区,青山湖板块更是目前临安非常被看好的区域之一。城西科创大走廊整体规划的推进,以及不限购的优势,让不少人选择在此置业。杭州至临安城际铁路工程,也就是大家平时说的杭临轻轨,预计今年年底开通试运营,科技城站、青山湖站公共配套项目届时会同步建成。

杭临轻轨进入临安的首站就是科技城站。根据之前的杭临城际铁路工程线路设计说明,这条轻轨全程34.97km,设站12座,设计时速达到了100公里,算上停站时间,从临安青山湖科技城站到余杭未来科技城绿汀路站,预计也就半小时左右的时间。绿汀路站是杭州地铁3号线与5号线同站点,坐上5号线,可以实现与所有其他地铁线的同站换乘。

很明显,大交通的利好年内就将兑现,而面对市场现状,从2019年临安读地手册来看,今年青山湖科技城板块推地节奏较为理性。目前,青山湖科技城宅地最高成交楼面价为11113元/㎡。

点评

上周专门去跑了一趟青山湖科技城,青山湖板块去过无数次,最早去时青山湖板块还没有概念,那时的青山湖除了湖之外可以说一无所有,近年来青山湖板块已经发生翻天覆地的变化,车开在科技大道上,最先映入眼帘的是轻轨的高架,从1公里的试验段,到现在全线都要贯通了,年底轻轨就能开通。

青山湖变化很大,道路成网、科研生产单位的办公大楼和生产基地已经建成,已经有了“城”感觉,一个个住宅小区也拨地而起。城西科技大走廊的最西端的城已经初具规模,一派生机勃勃的景象,当然现在看过去还是更象一个大工地,尘封飞扬,机器轰鸣。

由于时间关系一共跑了七个楼盘,有粗浅的几点体会。

❶青山科技城板块在售楼盘不少,除了早期的几个楼盘售完之外,如绿城云杉郡,越秀星汇城后湾等。现在售的楼盘都有房源在售,存量房源还不少。虽然不限购,但销售情况似乎不太理想,去化速度较慢。

❷青山湖楼盘几乎所有楼盘都有些折扣。优惠幅度不一,一般有97-98折的折扣。像备案均价18000元/㎡左右的宝龙旭辉城,现在每平方优惠756元。

❸青山湖板块目前在售楼盘除了绿城桃春风距离轻轨较远之外,其它楼盘距离轻轨站都不是太远,相对来说越秀·西海岸和国能·悦玺台大约1公里多,其它基本在1公里以内。其中最近的是宝龙旭辉城是轻轨TOD大盘,轻轨站零距离,天阳.蔚蓝距轻轨站500米左右,这是具轻轨优势的两个盘。

实事求是地说就杭州市区来说,青山湖板块的虽然距离市中心有点远,是杭州市区目前价格仍然处在1万+的板块,整体价格与其它区域比,还是属于较低的板块之一。而且近期撤市建区、轻轨2019年底通车、高速免费等利好频频。特别是城西科技大走廊的建设如火如荼,给了板块以很大的想像空间。

不过青山湖板块也是任重道远,价格上了一个台阶以后,需求明显已经跟不上,价格调整势在必行。当然未来仍然可以看好,只是前进的路上还有些曲折。

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