见证历史！武汉二手房逆袭

见证历史！

9月武汉二手住房成交套数超越新房！

这两天武汉楼市出现了有史以来，难得一见的情况，甚至可以说是历史性的一刻！

10月14日，武汉房管局最新公布1-9月房地产市场运行情况。

9月，武汉存量住房（二手住宅，70年产权产品）成交9526套，新建商品住房成交7802套，单月二手住房成交量超过新房！

这在“武汉阿松”2020年以来统计的数据中，尚属首次，是不是武汉楼市历史首次还不确定，因为武汉之前新房成交量远高于高二手房，“武汉阿松”认为很有可能是历史首次。

既然出现了这样非常罕见的现象，那就有必要扒一扒，这种现象是为何才会出现的！

原因一：

主城区新房选择不多新房库存都在远城区

不少主城区置业人群不得已选择二手房

1-9月，新建商品住房批准预售72618套，批准预售面积839.97万平方米，同比减少54.58%。1-9月，房地产开发住宅用地供应94宗，总面积410.56公顷，同比减少39.48%。

很明显，2022年前9个月，土地和新房的供应相比2021年同期双双减少。

先说土地供应，很明显，从2021年6月之后，武汉的土拍大多开始由国企参与，民企拿地意愿较低，很多都是底价拿地，这就导致了现阶段武汉楼市的新房供应较少。可以发现，2022年的新项目大多都是由国企开发，民企的新项目寥寥无几。

从武汉热门区域的新房供应来看，新盘供应也有所减少。从下图可以看出，武汉大部分新房库存都集中在远城区，主城区占比并不多。

例如白沙洲，今年可能新增的供应也仅有保利锦上，前期的老盘像万科光澜道、阅江府基本售罄，目前主要在售的仅有龙湖天璞、中建铂公馆、誉江南和江南岸，新盘一个手就数的过来。

还有后湖，今年的后湖供应也比较少，可供选择的新盘只有融创公园大观、龙湖清能天曜、星河2049星里城、幸福时代大家、武汉城建信达后湖里等。后期待入市的新盘还有鼎盛璟城、绿城留香园，后湖现在的价格普遍不低，较低的也只有星里城和幸福时代大家在2万/平以下。

新盘供应减少或说明了当前房企端信心不足，以及部分房企受累资金链不畅，因此导致了部分项目迟迟不开盘，甚至中途把股份甩卖给其他开发商。

供应减少在一定程度上也会造成新房销售减少。市面上的新房选择变少了，而老盘也没有什么新花样，甚至有些还打骨折，也导致很多买房人不敢出手选择老盘。

武汉新盘密度最高的区域之一，东西湖，40多个新盘在售：

阳逻也是新房密集扎堆区域，新房打折都卖不动，区域内二手房市场几乎不存在。

原因二：

部分项目阶段性停工影响购房者对新房的信心

9月，新建商品住房网签销售7802套，网签销售面积89.49万平方米，环比减少17.18%，同比减少47.56%。

9月，存量住房成交9526套，成交面积82.42万平方米，环比增长4.26%，同比增长12.58%。

新房市场和二手房市场销售端继续呈现两极分化，一跌一涨，形成鲜明对比。这也说明了，武汉购房需求不是没有，而是更多地流向了二手房市场。

之所以会出现这样的情况，是因为今年上半年武汉这波停工潮对新房市场信心带来的冲击。无论是什么开发商做得楼盘，只要是期房，大部分买房人都认为会有停工、烂尾的风险，毕竟没人想自己的大半辈子的身价都打水漂。

比如，比较典型的代表就是绿地光谷星河绘，该项目在2020年底首开时热度非常高，可售罄之后，一度很长时间都处于停工状态。根据近期公众号绿地光谷中心城的文章显示，该项目正在施工中。

此前，根据东湖高新(600133)区防范化解房地产项目逾期交付风险领导小组办公室9月28日发布的“关于绿地星河绘项目有关事宜的公告”。明确表示确保2023年6月30日前完成项目交付。

2022年9月9日，武汉恒大时代新城官方号公布了该楼盘的最新复工进展。

如今许多开发商，不论规模大小，今年暴雷的比比皆是，这更是打击买房人对新房的购买欲望。

在这种大背景下，武汉很多买房人便只好把目光转向二手房，因为二手房都是现房，更安全，更有保障。不过，二手房的交易流程比较复杂，而且还有税费、中介费等费用，买房人也需注意。

原因三：

二手房价格基本降到位了

根据国家统计局的数据，武汉二手房环比已连续13个月环比下跌、同比连续7个月下跌。

9月，武汉二手住宅价格环比跌幅扩大。价格方面，9月武汉二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.50%，出现“七连跌”。分区域看，9月武汉各区二手住宅房价均下跌。

由于价格的下跌，武汉二手房市场成交量稳步上升，回暖信号明显。2022年9月武汉二手住宅成交9526套，环比上涨继续上涨，至此武汉二手房成交已实现“六连升”。

2022年9月武汉大部分热门二手房小区的挂牌价，相比去年年底都有不同程度的下跌，有些降幅还不小，说明真的有一些小区降到位了。

拿一个热门区域的热门二手房小区来举例，例如白沙洲的万科金色城市，目前该校区的二手房挂牌均价大概在15172元/平，而白沙洲现在的新房价格普遍要在1.8万/平+，价差还是不小的！

实际有些房源的挂牌价更是仅在1.4万/平左右，价格真的比较低了。

前两年的神盘中粮光谷祥云，新房16000被抢破头，目前部分房源二手房挂牌价仅18000+，虽然要加税费，但比光谷中心城其他新房要低很多。

武汉二手房市场确实有回暖迹象，成交量也确实有所反弹，也体现了购房需求确实存在。

另外，根据贝壳找房的数据显示，目前武汉的二手房挂牌量依旧超过10万套，而且还在持续增加。当库存猛增的时候，降价卖房是大多数房东的选择。

可以说，武汉二手市场的回暖，是以价换量的结果，在接下来的时间里二手房市场，整体上涨空间有限，稳是最终追求。

二手回暖明显，一手市场新盘扎堆，但市场的蛋糕就这么大，随之而来的，是一场旷日持久的抢客大战。

总结：

按武汉现有的新房销售数据（月均9526套），181758套新住房卖完至少需要19个月，部分主城区库存量可能没有这么大，但很多远城区的库存去化周期远比19个月要长，这也是前几年武汉开发商和土地市场积极扩张的结果。

最后，综合供、销、存数据看，新房市场循环出现了一定的问题，而二手房市场接收了不少新房的外溢需求，已回正轨。

但是二手房也并非一定是优质选择，大部分二手房园林景观、公区、户型等品质不如新房，部分社区车位配比不足、人车不分流等，加之税费较高，也有不少的劣势。只能说购房者需要根据自己需求选择了。

本文地址：https://zufa.porsven.com/218650005307.html