西安二手房，远比数据跌得惨烈

这一周，西安二手房“带押过户”高频出镜，从起初的行业狂欢，再到实际调研中的落空。

也许在未来不久，西安二手房“带押过户”相关细则会进一步落地，但本周传出的消息无疑是虚晃一枪，除建行部分支行支持带押过户外，其余大行、商业银行并未跟进。

壹丨官方口径西安二手房双降！

自2022年8月起，西安二手房终于有了官方交易数据。综合这三个月数据来看，西安二手房成交量直线下跌。

最新10月，全市二手房住宅网签面积只有42.27万方，共计4390套房源在当月成交，环比下降27.73%、同比涨27.74%。

同比的看似繁荣没什么意义，因为去年7月，西安二手房指导价空降，直至去年底，二手房销量皆在走低，时隔一年，借二手房指导价退出市场之际，公布二手房网签量意欲是给西安楼市传递向上的预期。

奈何市场实在不争气，近三成的环比下跌也直指西安二手房市场继续下跌的事实。

寒意也体现在官方口径中，回顾过去两年西安二手房同环比走势，当下的西安重新跌回一年前。

自2022年6月起，西安二手房同比价格指数由涨转跌，目前已连续下跌4月低于去年同期，环比也连续两月实质下跌。

参照西安给出的10月二手房数据，下周出炉的70城房价指数中，西安大概率还要接着跌。

仅仅一年的时间，去年通过高压政策，限制二手房交易，才有了行情的走低，但如今二手房即便没了“指导价”限制贷款额度，市场还在继续下探，真是打趴容易，救活难啊。

叁丨高新、曲江“网红小区”无一幸免

再来实际了解下西安二手房成交相对活跃的板块与具体小区是否还“坚挺”。

先从高新丈八板块开始，该板块衔接锦业路与科技路，大体量住宅区扎堆，房龄五年左右的次新房表现更为强势。

今年8月底摸底时，该区域万科翡翠国宾C地块、保利天悦普遍售价在3W+/㎡，中铁缤纷南郡、万科翡翠天誉、金泰新里城在2.6-2.8W/㎡这一区间。

两个多月的时间，板块内的价格天花板——翡翠国宾、保利天悦双双失守，价格回调至2.7-2.9W/㎡，三重原因致使两盘价格快速滑落。

第一，开学季已过，为了优质学区房的家长们热情有所退却；第二，中铁建西派樘樾、保利天悦纯新盘价格实在太香，搭配首开优惠，原本丈八板块的买家被分流至软件新城；第三，市场降温。

原属第二价格梯队的缤纷南郡、翡翠天誉、金泰新里城价格也有所滑落，最新价格稳定在2.2-2.7W/㎡，从这三盘的成交周期来看，二手房价降低，一定程度缩短了房源的成交周期，降价换销量，同样适用于二手房市场。

接着是板块内二手房踩踏明显的曲江二期杜陵板块。

铁一曲江小学学区内，只有三个小区：雁栖玫瑰园、中海曲江大城、阳光城PLUS，随着两个月前阳光城PLUS取证满足交易条件，区域二手房迅速反应。

雁栖玫瑰园大面积豪宅，基本是终改群体包场，既没有多少房源供出，成交量也不是寻常买家能够接手。

阳光城PLUS取证一周内，上线近200套房源，挂牌价格由早先的2.8W/㎡，降至最近的2.5W/㎡，真实成交价还有谈的空间。

从当下曲江二期杜陵板块的二手房价结构来看，中海曲江大城与阳光城PLUS是适度价差是合理的，毕竟小区实景、产品设计、品牌口碑、物业服务等皆有差距，但若后期阳光城PLUS业主继续砸价抛售，曲江大城能否接得住，值得继续观察。

其余区域，也有了不同程度的降价。港务区绿城全运村甘棠苑北苑、子衿苑南苑小高三室有了1.8W的成交房源、被经开一小炒得火热的魏玛公馆降至2.1W/㎡左右、城西罕见的品牌小区万科金色悦城降至2.1W/㎡左右、浐灞御锦城，自然界云栖，保利心语花园，万科金域东郡较2022年8月，下调5-10%

叁丨市场滑坡的应激反应

二手房市场不同于新房，弱政策监管、强自由流通，所以监测起来远比新房更加复杂。

真实二手房市场也许比双重官方口径来得更为直接、惨烈，此时要出手，免不了要在心理预期上打折。

还要强调的是即便“带押过户”真正落地，这也不是决定市场能够回暖的核心原因，其本质是对交易流程的简化升级，缩短房屋的交易周期。带押过户省去了万把块的过桥费不假，但它并没有直观影响二手房的供应和需求两端。

房东真急着卖房，5.3%的增值税都肯主动承担；买家真想入手，借钱都得搞来首付。

倒是如今新房、二手房双双下行，西安有银行开始调整限贷规则：

浦发银行、工商银行“认贷不认房”，首套结清，二套享首套贷款政策，即首付三成起，利率4.1%起；

农业银行首套结清，二套可享首套4.1%起贷款利率，二套首付比例参照房屋面积大小来确定；建行首套结清且售出，二套享首套贷款政策，首套结清未售出，二套至少四成起，但利率可与首套房一致。

放眼全国，在大会过后，救市动作似乎被按下“暂停键”，全国楼市暂无劲爆松绑新闻传出，但结合实际增长需求来看，因三季度出口下行和疫情管控的高发，四季度增长压力依旧不小，当真彻底放弃楼市，还是在年底酝酿大招？

我认为后者的可能性更大一些，明年增长、楼市一定会比今年好。

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